Une chose merveilleuse à propos de l’investissement immobilier est qu’il existe de nombreuses façons différentes de gagner de l’argent, que ce soit avec des propriétés commerciales ou résidentielles.
Bien sûr, les investisseurs ont leurs préférences. Certains préfèrent retourner des propriétés tandis que d’autres préfèrent devenir propriétaires et les louer (c’est-à-dire acheter et conserver). Retourner ou louer peut provoquer de grands débats, alors voici ce qu’il faut savoir sur les deux options.
Flipping versus location : quelle est la différence ?
Même si les deux ont à voir avec l’immobilier, ils sont très différents. Louer signifie posséder une propriété et faire payer une redevance mensuelle pour y vivre. Renverser des maisons signifie acheter une propriété à un prix réduit, l’améliorer puis la revendre à profit.
La location est plus un investissement alors que le retournement est plus une entreprise. L’argent que vous gagnez sur ce dernier est basé sur le nombre de retournements que vous pouvez faire, et il y a plus de dépenses, surtout si vous choisissez de ne pas faire le travail vous-même. La location n’est généralement pas aussi impliquée que le retournement.
Quels sont les avantages et les inconvénients de retourner une propriété ?
Le processus de retournement nécessite d’investir de l’argent pour acheter la propriété et de faire l’effort de l’améliorer pour ensuite la vendre. C’est une définition assez simple, mais elle est beaucoup plus détaillée que cela. Voici les avantages et les inconvénients de ce processus :
Avantages:
Gains en espèces instantanés : Comparé à l’achat et à la conservation, l’investissement immobilier utilisant cette tactique conduit à des gains beaucoup plus rapides. Cela vous rend également à court d’argent pendant moins de temps et vous procure un profit ponctuel dès que vous vendez.
Moins de temps: Étant donné que le retournement est effectué dès que possible, l’argent est disponible beaucoup plus rapidement qu’avec une stratégie d’achat et de conservation. Puisqu’il s’agit d’un moyen plus rapide d’obtenir de l’argent, cela peut également renforcer la confiance d’un investisseur et donner une certaine expérience pour acheter et conserver des propriétés.
Risque potentiellement plus faible : En termes de valeur, il s’agit également d’une stratégie à moindre risque et peut offrir un meilleur retour sur investissement (ROI). Le risque plus faible découle du fait que les fluctuations immobilières à long terme n’affecteraient pas une propriété qui se retourne rapidement.
Moins de tracas : Des frais de possession réduits réduisent le nombre de problèmes. Étant donné que la plupart des retournements concernent des propriétés en difficulté, l’investissement initial est généralement inférieur au taux du marché. Et contrairement à une stratégie d’achat et de conservation, il n’y a pas de relations avec les locataires, et vous n’avez pas à vous soucier des vacances qui réduisent vos revenus.
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Retourner les maisons
Les inconvénients:
Attentes irréalistes: Bien que le retournement puisse générer des profits dans les plus brefs délais, cela ne se produit pas toujours. En effet, il est difficile de trouver de bonnes propriétés pour le fix et le flip. La plupart des investisseurs entrent dans le retournement avec des attentes irréalistes, ce qui peut aggraver les choses.
Problèmes fiscaux : Puisqu’il s’agit d’investissements à court terme, le retournement s’accompagne de son propre ensemble d’implications fiscales. Par conséquent, avant de vous enthousiasmer pour les bénéfices que vous réaliserez, il est important d’en tenir compte.
Problèmes de débutant : Le retournement n’est pas pour tout le monde, et il faut du temps et de l’expérience avant de devenir bon dans ce domaine. Beaucoup de gens pensent que quelques émissions de télévision et des cours accélérés peuvent faire d’eux des pros du retournement de niveau expert, mais ce n’est pas le cas.
Coûts d’investissement élevés : Les investisseurs pensent souvent qu’ils peuvent gagner de l’argent rapidement en retournant ; cependant, s’ils ne disposent pas des fonds nécessaires, les placements à court terme peuvent s’avérer coûteux. En effet, ces investissements sont assortis de taux d’intérêt plus élevés. Beaucoup de gens oublient également que même ce type d’investissement peut piéger votre argent, bien que généralement pour une durée plus courte. Les coûts d’investissement peuvent être élevés et vous devez également prendre en compte les coûts de détention et de transaction.
Pour aider à combattre ces aspects négatifs, gardez à l’esprit la règle des 70 %. Cela signifie qu’un investisseur ne paie pas plus de 70% de la valeur après réparation (ARV) d’une propriété moins les réparations nécessaires.
Par exemple, si un ARV est de 200 000 € mais que des réparations d’une valeur de 30 000 € sont nécessaires, cela signifie qu’un investisseur ne devrait pas payer plus de 110 000 €.
Utilisez la formule suivante :
VDA x 0,7 = 140 000 € – 30 000 € = 110 000 €
Embaucher des sous-traitants : Bien que faire le travail vous-même en un tour de main vous permette d’économiser de l’argent, tout le monde ne choisit pas de le faire. Vous pouvez embaucher pour faire le travail, mais cela signifie que vous devez prendre le temps et l’énergie pour trouver les bonnes personnes et vous devez les payer, ce qui augmente les dépenses.
Vivre dans un flip peut être difficile : Pour économiser de l’argent, certains flippers choisissent de vivre dans leur flip tout en continuant à y travailler. Cela signifie qu’il est plus difficile de séparer le travail du temps de détente et que vous regardez toujours ce qui doit être fait.
Payer un impôt sur les plus-values : Cette taxe est appliquée à la croissance d’un investissement après sa vente. Par exemple, si vous achetez une propriété pour 150 000 € et que vous la retournez pour qu’elle vaille 300 000 € lorsque vous la vendez, vous devez payer des impôts sur cette différence de 150 000 €.
Quels sont les avantages et les inconvénients de détenir et de louer un bien immobilier ?
Tout comme pour le retournement, il y a des avantages et des inconvénients à louer une propriété. Tenez-en compte lorsque vous décidez d’aller de l’avant avec un immeuble de placement.
Avantages:
Revenu: La plupart des investissements offrent soit un rendement constant comme les rentes, soit le potentiel d’appréciation des actions comme les actions. L’immobilier offre les deux. Les bons investissements d’achat et de conservation offrent des flux de trésorerie positifs qui non seulement compensent les dépenses et le service de la dette, mais fournissent également un revenu mensuel provenant des propriétés locatives.
De plus, il s’agit d’un revenu passif. Tant que les locataires paient leur loyer à temps, vous aurez de l’argent garanti chaque mois pour couvrir les frais et dépenses de la maison et pour ajouter à votre portefeuille.
Dépréciation: L’IRS vous permet de déduire la valeur de toute propriété sur 27,5 ans. Oui, cette dépréciation est considérée comme un revenu négatif, mais elle n’est négative que sur le papier car les coûts de maintien d’une propriété en bon état peuvent être payés à même les revenus locatifs.
Moins de pression : C’est un processus beaucoup plus lent. La valeur ne provient pas de la revente, le marché a peu ou pas d’effet sur votre flux de trésorerie et il faut beaucoup moins d’implication pour obtenir vos retours.
Ainsi, les « pertes » d’amortissement annulent le flux de trésorerie positif de la propriété et suppriment toute obligation fiscale. Malheureusement, en raison de la loi de réforme fiscale de 1986, seuls les investisseurs actifs peuvent en profiter.
Constitution de fonds propres : Malheureusement, une hypothèque s’accompagne de l’obligation de la rembourser. Heureusement, les flux de trésorerie mentionnés ci-dessus permettent à un investisseur de rembourser cette hypothèque sans dépenser son propre argent, car le locataire le paie.
De plus, chaque mois, en supposant que vous n’ayez pas de prêt à intérêt uniquement, une partie du capital est également remboursée. Pour un prêt de 30 ans, environ 15 % à 25 % de chaque paiement de prêt va directement au principal du prêt. Cela ajoute à la valeur nette que vous avez dans la propriété.
L’accélération du remboursement de la valeur nette – le concept simple selon lequel, à chaque paiement, vous payez plus pour le capital et moins pour les intérêts – aide à constituer plus rapidement la valeur nette plus vous possédez une maison.
Appréciation: L’immobilier, comme tout autre actif, peut augmenter ou diminuer en valeur, même si la tendance est à la hausse. En fait, au cours des 40 dernières années, l’immobilier a augmenté en moyenne de 4,62 % par an. Combiné à l’accélération du remboursement de la valeur nette, votre valeur nette connaît une croissance exponentielle plus vous détenez une propriété.
Certains ont souligné que le marché boursier a généralement un meilleur rendement que l’immobilier. C’est vrai, mais ce n’est pas si simple non plus. L’immobilier est généralement exploité à un taux de 4:1 ou 5:1. Les actions, en revanche, sont rarement exploitées, surtout après les pertes massives subies par ceux qui « achetaient sur marge » avant la Grande Dépression.
La possession: Vous construisez toujours de la richesse. Il y a aussi une fierté indéniable à posséder une propriété ou une centaine. Enfin, comme il n’y a aucune pression sur l’investisseur pour qu’il vende immédiatement, il peut conserver le bien aussi longtemps qu’il le souhaite.
Les inconvénients:
Conditions de marché fluctuantes : Un inconvénient majeur de cette stratégie d’investissement provient des fluctuations du marché. Lorsque vous regardez une image à long terme, un marché qui semble avoir des propriétés de valeur en ce moment peut perdre de sa valeur des années plus tard.
Problèmes de gestion: Cette forme d’investissement s’accompagne de devoirs de gestion. Cela signifie généralement qu’il y a des problèmes à résoudre et que votre temps est impliqué. La gestion de propriétés dépasse souvent les compétences de nombreux investisseurs. Cela signifie aussi généralement investir du temps et de l’énergie, ce qui peut devenir frustrant pour ceux qui n’en ont pas assez. Si c’est vous, consultez les fournisseurs clés en main à l’échelle nationale. La plupart offrent une expérience pratique aux investisseurs à la recherche de propriétés clé en main à acheter et à conserver.
Une autre option consiste à embaucher un gestionnaire immobilier pour tout gérer pour vous. Cela vous enlève le fardeau, surtout si vous n’êtes pas fan d’être propriétaire, mais cela entraîne également les frais de payer quelqu’un pour faire le travail.
Manque de bons locataires : Bien qu’il semble pratique de pouvoir maintenir un flux de trésorerie stable pour vos locations lorsque vous détenez une propriété, les bons locataires sont souvent difficiles à trouver. Cela demande beaucoup de patience et peut être une activité chronophage. Les investisseurs immobiliers débutants doivent également se méfier des problèmes juridiques qui pourraient survenir avec les locataires.
Est-il préférable de retourner ou de louer des propriétés?
Ce n’est pas une compétition. Le retournement et la détention ne s’excluent pas mutuellement, car le retournement peut être un moyen fantastique de collecter les fonds nécessaires pour acheter et détenir un bien immobilier.
De plus, chaque investisseur est différent. Ce qui fonctionne pour une personne ne fonctionnera pas pour la personne suivante. C’est pourquoi il est si important d’être aussi bien informé que possible avant de se lancer dans l’investissement immobilier. Vous êtes sur votre première étape en ce moment.
La réponse au débat entre retournement et location est finalement résolue par le choix que vous faites, et comme nous en avons discuté, il y a des avantages et des inconvénients aux deux. Quel que soit votre choix, gardez à l’esprit que chaque investissement immobilier devient une partie de votre portefeuille. Il est donc important de faire le choix qui vous convient le mieux.
La location fonctionne lorsque vous avez beaucoup d’argent à investir, et la propriété peut être lucrative en tant qu’investissement à long terme. Si vous ne voulez pas vous occuper des maux de tête liés à la gestion d’une propriété, vous pouvez engager quelqu’un d’autre pour le faire. Tout ce que vous avez à faire est de pouvoir les payer.
Le retournement peut être idéal si vous cherchez à développer votre entreprise. Il peut s’agir d’argent rapide et en grande partie une fois que tout est terminé et que la propriété est vendue.