Les prêts en argent dur ne sont peut-être pas difficiles à obtenir, mais ils peuvent être coûteux. Malgré leur coût, ils sont un outil essentiel pour les investisseurs. Savoir quand utiliser de l’argent dur et comment l’obtenir est essentiel.
Voici tout ce que vous devez savoir sur l’utilisation de prêts d’argent dur pour l’immobilier.
Qu’est-ce qu’un prêt d’argent dur?
Les prêts en argent dur utilisent des actifs réels comme garantie au lieu de s’appuyer sur les antécédents financiers de l’emprunteur. Généralement, la propriété que vous achetez est utilisée comme garantie, mais d’autres exemples incluent les comptes de retraite ou d’autres biens immobiliers que vous possédez.
Un prêt d’argent dur est un moyen d’emprunter de l’argent sans sauter dans les cerceaux des prêteurs traditionnels. Il a souvent des conditions plus flexibles que les prêts accordés par les banques parce que les prêteurs privés le proposent.
Comment fonctionne un prêt d’argent dur?
Contrairement à un prêteur traditionnel, un prêteur d’argent dur est beaucoup plus intéressé par l’actif que l’emprunteur qui emprunte sur cet actif. Et donc, comme on peut s’y attendre, un prêt d’argent dur est généralement un peu plus cher qu’un prêt bancaire standard.
Les banques ont normalement des critères très stricts et ardus pour les hypothèques conventionnelles, en particulier les hypothèques sur un immeuble de placement. Cela est particulièrement vrai une fois que vous avez acquis plus de 10 propriétés à votre nom et que vous n’êtes plus éligible à un prêt garanti par Fannie Mae.
En ce qui concerne les propriétés occupées par le propriétaire, le type de prêt qui intéresse les banques est de la variété à l’emporte-pièce. Cependant, la plupart des investisseurs immobiliers ne gagnent pas d’argent avec des propriétés à l’emporte-pièce, donc l’argent dur peut être extrêmement utile.
Alors que la plupart de l’argent dur est prêté pour des immeubles de placement et des propriétés résidentielles, les prêteurs d’argent dur peuvent accorder des prêts sur des appartements multifamiliaux, des immeubles de bureaux commerciaux, des propriétés industrielles, des commerces de détail et même sur des éléments qui ne constituent pas un investissement immobilier, tels que des achats d’équipement. .
À première vue, les prêts en argent dur et en argent privé semblent être les mêmes, mais ils sont assez différents.
Les prêteurs d’argent dur sont en fait des courtiers pour les prêts à court terme, principalement sur l’immobilier.
Les prêteurs privés, en revanche, peuvent être à peu près n’importe qui qui a de l’argent. Un prêt privé est basé sur la relation ; le prêteur peut être une entreprise privée ou même un ami ou un membre de la famille.
De nombreux investisseurs utilisent l’argent dur comme partie intégrante de leur stratégie de financement, en particulier ceux qui ont besoin de prêts pour réparer et retourner. C’est un excellent outil pour obtenir de l’argent rapidement si vous savez comment l’utiliser de la bonne manière.
Avantages et inconvénients d’un prêt d’argent dur
Étant donné que les prêteurs d’argent dur sont plus chers que les banques, il est plus logique d’emprunter cette voie si vous pouvez obtenir un prêt bancaire dès le départ. Achats traditionnels ou propriétés qui n’ont pas besoin de beaucoup de réhabilitation ne sont pas les meilleurs candidats pour les prêts d’argent dur.
D’autre part, les propriétés que vous avez l’intention de retourner ou qui ont besoin d’une réhabilitation substantielle sont bons candidats. Cela est particulièrement vrai si vous avez des ratés sur votre dossier de crédit ou si vous n’avez pas de revenu W-2.
Les banques sont obsédées par les revenus W-2. Alors que beaucoup prêteront à des investisseurs immobiliers à temps plein, beaucoup ne le feront pas, du moins pas à quiconque sans une longue expérience éprouvée, que les nouveaux investisseurs n’ont évidemment pas encore.
Les avantages et les inconvénients des prêts en argent comptant dépendent de votre situation, mais passons en revue.
Certains des plus grands avantages de l’utilisation de prêts en argent dur incluent:
- Ils sont rapides.
- L’examen des prêts n’est pas aussi ardu qu’avec les banques.
- Les emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir un prêt conventionnel sont souvent admissibles.
- Les propriétés qui nécessitent trop de travaux pour qu’une banque s’y intéresse sont souvent éligibles.
- Ils sont disponibles si un prêt traditionnel échoue alors que la propriété est sous contrat.
Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’inconvénients à utiliser des prêts d’argent dur. Certains inconvénients incluent:
- Le coût du prêt peut être élevé, avec des taux d’intérêt élevés et des frais divers.
- Ils sont risqués car votre propriété est garantie.
- Les délais de remboursement sont plus courts.
- Certains prêteurs d’argent dur sont après votre argent, et beaucoup d’argent.
En savoir plus sur l’argent dur de BiggerPockets
Combien facturent les prêteurs d’argent dur?
Comme indiqué ci-dessus, les conditions standard des prêts en argent dur sont coûteuses. Mais comme il s’agit de prêts à court terme, ils peuvent toujours être absorbés avec de la place pour un profit sain. Bien que chaque prêteur d’argent dur soit différent, les conditions de prêt normales ressemblent à ceci.
- Prêt-valeur/prêt-coût : 65 % à 85 %
- Prêter sur les frais de réhabilitation : Oui
- Taux d’intérêt : 12 % à 16 %
- Points : 2-6
- Autres frais (varient selon le prêteur) :
- Évaluation/opinion du courtier sur le prix
- Frais de titre
- Frais d’inscription
- Frais d’inspection
- Frais de traitement de documents
- Durée : 6 mois à 1 an
- Pénalité pour remboursement anticipé : généralement aucune
Pourtant, le montant du prêt varie considérablement d’un prêteur à l’autre. Par exemple, Taryn Kendrick, présidente et copropriétaire de Worcester Financial, basée à Kansas City, note que bien qu’ils ne facturent pas de frais de dossier ou de traitement de documents, de nombreux prêteurs le font. L’avis de prix d’un courtier (BPO) varie généralement de 150 € à 250 €, et une évaluation peut varier de 400 € à 650 € (ou beaucoup plus s’il s’agit d’une propriété multifamiliale ou commerciale).
Le montant du prêt varie considérablement d’un prêteur à l’autre et dépend de la valeur de la propriété. En effet, alors que Worcester Financial monte jusqu’à 75% du prêt à la valeur (LTV) ou du prêt au coût (LTC), ils sont prêts à prêter jusqu’à 65% de la valeur après réparation (ARV) si cette valeur est supérieure.
Cela signifie qu’en de rares occasions, ils ont financé 100% du coût de la propriété. Cependant, cela ne se produit que pour les offres particulièrement intéressantes. N’entrez pas dans un accord en vous attendant à cela.
Et pour réitérer, ce que chaque prêteur d’argent est prêt à faire est différent. Certains, par exemple, peuvent être disposés à utiliser d’autres actifs (par exemple, une autre propriété) pour « garantir de manière croisée » un prêt. Ce type de flexibilité est un autre avantage des prêteurs d’argent dur.
D’autres prêteurs d’argent dur peuvent atteindre un maximum de 65% LTV, tandis que certains peuvent augmenter à 85%. N’oubliez pas de préciser si un prêteur fait référence au LTV (ce que vaut la propriété) ou au LTC (combien d’argent vous allez investir dans la propriété).
Quoi qu’il en soit, vous devrez presque toujours trouver un moyen d’augmenter la mise de fonds. Les sources potentielles comprennent l’épargne, un partenariat ou un prêt personnel d’amis ou de la famille. Dans certains cas avec certains prêteurs, comme mentionné, une autre propriété libre et claire peut être garantie croisée.
En fin de compte, les prêteurs d’argent dur sont généralement plus flexibles que les banques, et les candidats ont plus de chances de négocier des ajustements aux conditions ou au calendrier de remboursement avec un prêteur d’argent dur qu’ils ne le feraient avec une banque.
Découvrez les prêteurs d’argent dur sur BiggerPockets
Accédez à plus de 150 prêteurs spécialisés dans les prêts sur actifs dans le répertoire des prêteurs d’argent dur de BiggerPockets. Que vous répariez et retourniez ou que vous investissiez dans des locations à long terme – ou même que vous ayez besoin d’un prêt relais – vous pouvez trouver un prêteur d’argent qui répond à vos besoins.
Comment obtenir une approbation pour un prêt d’argent dur
Pour les investisseurs privés, la meilleure partie de l’obtention d’un prêt d’argent dur est qu’il est plus simple que d’obtenir une hypothèque traditionnelle auprès d’une banque. Le processus d’approbation est généralement beaucoup plus simple. Les banques peuvent demander une série presque infinie de documents et peuvent prendre plusieurs semaines à plusieurs mois pour obtenir un prêt au comité. La plupart des prêteurs d’argent dur peuvent conclure un prêt en seulement cinq à dix jours ouvrables.
Il est généralement préférable de commencer à établir des relations avec des prêteurs d’argent dur avant de commencer à faire des offres. Cela augmente la probabilité de conclure un accord, car une grande partie du travail préparatoire a été faite avant vous avoir besoin l’argent (dès que possible !).
De nombreux prêteurs d’argent dur fourniront également une lettre d’approbation conditionnelle, qui agit de la même manière qu’une lettre de pré-approbation d’une banque et que de nombreux vendeurs exigent de signer sur la ligne pointillée.
Les prêteurs d’argent dur ont toujours un formulaire de demande de prêt à remplir. Ils demandent également généralement deux ans de déclarations de revenus et deux mois de relevés bancaires, ainsi qu’un état des biens immobiliers que vous possédez, une copie de votre permis de conduire et d’autres choses similaires. Ils regardent aussi votre pointage de crédit.
Cela dit, il n’y a pas autant de paperasse ou de détails qu’avec un prêt traditionnel. Le but principal de ces choses est de s’assurer que l’emprunteur a une stratégie de sortie et n’est pas en ruine financière. Mais de nombreux prêteurs d’argent dur sera travailler avec des gens qui n’ont pas un grand crédit.
La chose la plus importante que les prêteurs d’argent dur examineront est la propriété elle-même. Les prêteurs d’argent dur demanderont un BPO ou une évaluation pour évaluer la valeur actuelle de la propriété ou déterminer l’ARV.
Ils évalueront également l’étendue des travaux et le budget de l’emprunteur pour s’assurer qu’ils sont réalistes. Parfois, ils arrêtent le processus parce qu’ils pensent que la propriété est trop loin ou que le budget de réhabilitation est irréaliste.
Enfin, ils évalueront le BPO ou l’évaluation et évalueront les compositions de vente et/ou de location pour s’assurer qu’ils sont d’accord avec l’évaluation.
Donc, ce n’est pas aussi simple que de remplir un formulaire et de retirer de l’argent. Mais encore, il y a un autre avantage intégré à ce processus : vous obtenez un deuxième regard sur votre affaire, et un qui est matériellement investi dans le résultat du projet en plus !
Si une transaction est mauvaise, vous pouvez être assez sûr qu’un prêteur d’argent n’y touchera pas. Cependant, vous ne devriez jamais utiliser cela comme excuse pour renoncer à votre propre diligence raisonnable.
Il est également important de noter la mauvaise pomme occasionnelle parmi les prêteurs d’argent dur là-bas (comme dans toutes les autres industries), que nous verrons comment éviter ci-dessous.
Qui est le meilleur prêteur d’argent dur?
Comme dans toute entreprise, vous devez faire attention aux prêteurs d’argent dur. L’essentiel est de les examiner de la même manière que vous le feriez pour tout autre membre clé de l’équipe. (Ils vont certainement vous contrôler.)
Vous devrez également tenir compte de votre situation pour trouver le meilleur prêteur d’argent dur pour vous. Est-ce votre première propriété ou êtes-vous un flipper expérimenté ? Vous cherchez quelqu’un qui se concentre sur vos besoins? Quelqu’un de rapide ? Quels prêteurs pouvez-vous vous permettre? Quel prêteur d’argent a la meilleure réputation dans votre région ?
Voici quelques-unes des questions que vous devriez vous poser lorsque vous cherchez un prêteur.
N’ayez pas peur de demander des références non plus. Les bons prêteurs n’auront aucun problème à les fournir.
Le meilleur endroit pour rechercher des prêteurs d’argent dur est dans le répertoire BiggerPockets Hard Money Lender ou votre association locale d’investisseurs immobiliers. N’oubliez pas que s’ils ont bien fait avec un autre investisseur, ils sont susceptibles de bien faire avec vous.