La dette des prêts étudiants a atteint plus de 1,6 billion de dollars en 2020, selon la Réserve fédérale. Les prêts étudiants (et leurs taux d’intérêt) sont un sujet de conversation constant, et ils sont souvent cités comme l’une des principales raisons pour lesquelles nous avons récemment assisté à des changements aussi spectaculaires dans les tendances de consommation, en particulier sur le marché du logement. La rhétorique habituelle est que les gens n’achètent plus de maisons comme avant, et c’est principalement dû au fait que la dette des prêts étudiants a constitué un obstacle aux prêts hypothécaires.
Cependant, les milléniaux – ceux nés entre 1981 et 1996 (à peu près) et qui sont considérés comme la première génération à avoir mis en lumière la crise de la dette des prêts étudiants – constituent toujours la plus grande cohorte d’acheteurs de maison en 2020 à 38%, selon le Association nationale des agents immobiliers (NAR).
Si tel est le cas, alors pourquoi les millennials sont-ils constamment critiqués dans les gros titres ?
« Ils ne se marient pas. » « Ils n’ont pas d’enfants. « Ils n’achètent pas de maisons.
La génération Y a été qualifiée de « paresseuse » et « de droit » et a été blâmée pour la destruction de l’économie. À présent, le monde sait que l’économie a fait cela aux millennials, et non l’inverse. Les générations plus âgées ont essentiellement forcé les milléniaux à aller à l’université, même s’ils savaient ce que cela signifiait : enchaînés à une dette paralysante. . . toujours. Et c’est pourquoi les milléniaux ne se marient pas, n’achètent pas de maison et n’ont pas d’enfants. Encore.
Mais l’endettement étudiant est-il vraiment le coupable ici, ou y a-t-il d’autres facteurs en jeu ? Ou avons-nous simplement tort à propos de tout cela?
Les prêts étudiants et l’accession à la propriété coïncident à bien des égards – que vous soyez un investisseur sans dette étudiante qui souhaite garder le pouls du marché, vous espérez devenir un investisseur mais vous trouvez difficile de prêter à cause de votre étudiant dette de prêt, ou vous vous situez quelque part au milieu.
La crise n’a pas commencé avec les millennials
Contrairement à la croyance populaire, la crise de la dette étudiante n’a pas commencé avec le plus grand groupe d’acheteurs d’aujourd’hui. Selon Experian, les milléniaux portent le troisième-dette de prêt étudiant la plus élevée à 34 504 € au premier trimestre de 2019. La génération X est la plus élevée, à 39 584 €, et les baby-boomers sont au deuxième rang, à 34 703 €, avec la moyenne nationale à 35 359 €. Bien sûr, ces chiffres sont proches et la dette des milléniaux continuera d’augmenter en raison de taux d’intérêt et de politiques de remboursement déraisonnables. Mais il convient de noter que les milléniaux ne sont pas le seul groupe à être accablé par les prêts étudiants. C’est juste que, en tant que plus grand groupe d’acheteurs de maison (et de nombreux autres marchés de consommation, population, etc.), l’accent est mis sur eux.
L’endettement des étudiants a changé l’âge des acheteurs de maison
Certains pensent que les dettes d’études ont empêché les gens ou les ont effrayés d’acheter une maison. Bien que cela puisse être vrai dans une certaine mesure (car cette dette a rendu difficile pour les jeunes d’épargner pour une mise de fonds ou d’obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire), cela ne fait que retarder. En 2018, l’âge moyen d’un acheteur est de 32 ans, selon le NAR, et l’âge médian est de 47 ans, selon les données compilées par la Deutsche Bank, écrites sur Surveillance du marché.
Ainsi, même si les milléniaux remettent l’achat d’une maison à plus tard, comme ils le font avec d’autres décisions importantes de la vie, ils sont toujours très intéressés par l’accession à la propriété et finiront par y arriver, comme nous le disent les données. Par conséquent, si vous avez 30 ans cette année et que vous n’avez pas encore acheté votre première maison, que ce soit pour vous-même ou pour un immeuble de placement, ne vous inquiétez pas. Vous avez encore beaucoup de temps.
Et si vous êtes un investisseur et que vous vous demandez quelle devrait être votre prochaine étape, eh bien, ces revenus locatifs seront prometteurs au moins pour les deux prochaines années, surtout si vous vivez dans une région où de jeunes professionnels s’installent.
La dette de prêt étudiant a changé la façon dont les gens achètent
Ce sont toutes de bonnes nouvelles pour les milléniaux, mais de mauvaises nouvelles pour les baby-boomers et la génération X qui cherchent à vendre leur maison afin de pouvoir prendre leur retraite (avec toute cette dette de prêt étudiant qu’ils cachent). Alors que la génération Y attend pour acheter une maison, que les baby-boomers attendent un bon prix et que les stocks diminuent, entre autres tendances décourageantes du marché, de nombreux acheteurs potentiels n’ont pas le sentiment d’urgence que les générations précédentes avaient.
En fait, alors que de nombreuses personnes accusent rapidement les milléniaux d’avoir une faible littératie financière, comme en témoigne leur dette de prêt étudiant, ce n’est pas toujours le cas. La plupart des millennials ne se sont pas mis dans cette situation par choix. Ce sont les générations avant eux – leurs parents, leurs grands-parents – qui les ont convaincus que l’université était la seule voie vers un avenir financièrement solide. Beaucoup ont dû signer des prêts sans même savoir dans quoi ils s’engageaient. Il est logique que la génération Y essaie maintenant d’entrer du bon pied dans la prochaine étape de la vie.
Les futurs emprunteurs sont plus intelligents, pensent de manière plus critique et sont beaucoup plus patients et flexibles que leurs homologues plus âgés en matière de finances. Ils prennent leur temps pour améliorer leur cote de crédit en remboursant leurs dettes de cartes de crédit et leurs prêts automobiles; économiser ce qu’ils peuvent pour une mise de fonds plus élevée afin d’éviter l’assurance hypothécaire privée; ou ils profitent des faibles taux d’intérêt et renoncent complètement à la mise de fonds élevée. Ils utilisent également les programmes d’achat d’une première maison et se familiarisent avec les stratégies d’investissement.
La génération Y modifie également ses habitudes d’achat lorsqu’il s’agit de choisir une maison. En général, les milléniaux ne se soucient pas de savoir si la maison qu’ils achètent est ancienne ou petite (apparemment, 1 700 pieds carrés suffisent, selon le rapport sur les acheteurs de maisons du millénaire 2020 de Clever). Ils sont minimalistes, ils préfèrent marcher à la voiture, et ils n’hésitent pas à aller en banlieue pour éviter des prix inaccessibles dans et autour des villes. Ils achètent d’occasion. Cela ne les dérange pas non plus si leur maison est faite pour deux familles et/ou s’il y a déjà des locataires qui y vivent.
Parallèlement à cela, 55% des milléniaux, selon Real Wealth Network, sont intéressés à investir dans l’immobilier, et beaucoup l’utilisent comme moyen de prendre une retraite anticipée. N’avez-vous pas entendu FIRE (Indépendance financière, retraite anticipée) ? Pas « FYRE Festival », c’était pour la génération Z.
L’endettement étudiant n’est pas le seul obstacle à l’achat d’une maison
La plupart des acheteurs potentiels du millénaire connaissent la valeur de la maison qu’ils envisagent d’acheter et quel devrait être leur budget. S’ils obtiennent l’approbation d’un prêt hypothécaire plus élevé, certains paieront plus que ce qu’ils avaient initialement prévu et d’autres s’en tiendront à leur budget initial. Dans tous les cas, l’accès à Internet permet aux acheteurs de maison de savoir facilement s’ils font une bonne affaire. Par conséquent, si vous retournez une maison et que vous vous attendez à ce qu’un jeune l’achète au sommet du marché, il se peut qu’il ne tombe pas dans le piège.
Mais, d’abord, ces acheteurs doivent obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire, et c’est la partie qui devient la plus difficile. Bien sûr, la dette d’un prêt étudiant peut avoir un certain impact sur votre ratio dette-revenu ou rendre difficile l’épargne pour une mise de fonds. Cependant, de plus en plus de personnes deviennent des travailleurs indépendants ou occupent un emploi non traditionnel, ce que les prêteurs n’aiment pas nécessairement. Le système ne s’est pas adapté à la « Passion Economy », pour ainsi dire.
Quand et si un acheteur potentiel est approuvé pour un prêt hypothécaire, il peut opter pour la maison la moins chère qu’il puisse trouver. Malheureusement, cela signifie qu’ils ne peuvent souvent pas rivaliser avec les investisseurs qui cherchent à acheter les mêmes maisons en espèces. Dans ce cas, l’université peut être bénéfique pour obtenir un emploi qui vous permet de vous payer une maison, tout en vous donnant l’air fiable aux yeux des prêteurs. Un diplôme est toujours précieux et souhaitable en ce sens, même si leur budget mensuel doit permettre un remboursement de prêt étudiant en plus d’un versement hypothécaire.
Où interviennent les investisseurs ?
Il est clair que l’endettement étudiant peut présenter certains défis pour les acheteurs d’une première maison, mais pas de la façon dont nous avons été formés pour penser. Alors du point de vue d’un investisseur ou d’un futur investisseur, que pouvez-vous penser de tout cela ?
D’abord et avant tout, l’université pourrait bientôt devenir une chose du passé. Selon le FRED, les diplômés universitaires gagnent en moyenne 80% de plus que les diplômés du secondaire, mais en raison de la dette contractée par la plupart des étudiants, il n’est pas clair si les Américains pensent toujours que l’université en vaut la peine. (CNBC dit que c’est environ moitié-moitié.) Cependant, peu importe l’opinion publique. En 2018, selon le FRED, un professeur de commerce de Harvard a prédit que la moitié des collèges fermeraient dans dix à quinze ans en raison de la faillite.
Que pouvez-vous faire avec ces informations ? En fait ça dépend. Si vous avez déjà un élan en tant qu’investisseur, il peut être intéressant de chercher un logement hors campus pour les étudiants, dont beaucoup voudront économiser sur leurs dépenses universitaires en quittant les dortoirs. Vous voudrez également garder un œil sur l’immobilier commercial bon marché. Comme les collèges peuvent commencer à fermer, il pourrait y avoir de bonnes affaires disponibles.
Enfin, si vous débutez dans l’investissement et que vous ressentez le fardeau des prêts étudiants (ou que l’université était un gaspillage et que vous auriez dû investir dans l’immobilier dès la sortie du lycée), sachez qu’il n’est jamais trop tard. En recherchant différentes stratégies d’investissement, vous pouvez être quelqu’un qui aide à changer le marché du logement, sans lui être redevable.