Le marché du logement a été serré sur les stocks bien avant la pandémie. Nous ne sommes malheureusement pas près de la fin du problème, mais les effets de la pandémie semblent enfin s’estomper.
Les ventes de maisons ont augmenté en juillet
De nouvelles données publiées par la National Association of Realtors (NAR) ont révélé que les ventes de maisons existantes se sont améliorées d’un modeste 2 % en juillet, le deuxième mois consécutif d’augmentations. Le taux annuel désaisonnalisé actuel est de 5,99 millions.
Les ventes ont augmenté de 1,5 % par rapport à l’été chaud de l’an dernier.
L’économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, a déclaré: «Nous constatons que les stocks commencent à augmenter, ce qui réduira l’intensité des offres multiples. Une grande partie de la croissance des ventes de maisons se produit toujours sur les marchés haut de gamme, tandis que les zones de niveau intermédiaire à inférieur ne connaissent pas autant de croissance car il y a encore trop peu de maisons de départ disponibles.
Le logement est difficile pour les Américains à faible revenu depuis le début de la pandémie. Les prix se sont considérablement accélérés et de nombreuses familles ont été financièrement touchées de manière disproportionnée par la pandémie. La réalité est que de nombreux acheteurs potentiels prévoient de rester en dehors du marché jusqu’à ce que les prix commencent à redescendre. En fait, seulement 30 % du marché de juillet était composé d’acheteurs d’une première maison, une cohorte qui représente environ 40 % du marché historiquement.
Les guerres d’enchères se produisent encore régulièrement. Selon les données de juin, 89 % des maisons se sont vendues en moins d’un mois, un énorme bond par rapport à 56 % en juin 2019. De plus, les maisons ont passé 10 jours de moins, soit 17 au total, sur le marché par rapport à juin 2019. Les vendeurs avaient presque doubler le nombre d’offres, 4 au total, à passer au crible par rapport à l’époque.
L’indice de la demande des acheteurs de Redfin montre des niveaux de demande presque équivalents à ceux de l’été dernier. Cependant, il est important de noter que l’indice n’a cessé de baisser depuis son plus haut historique en février. Bien qu’il soit encore supérieur de près de 50 points à celui de juin 2019, il est en baisse.
Quels facteurs créent une offre accrue?
Nous sommes encore loin de répondre à la demande, mais certaines choses nous rapprochent de l’équilibre.
Premièrement, avec la variante Delta qui se répand rapidement, il y a toujours un risque de transactions bâclées en raison de l’augmentation des cas et des perturbations. Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com, a déclaré: « La poursuite de la reprise économique est essentielle pour maintenir la dynamique des ventes, et tout ce qui perturbe les progrès, comme l’augmentation des cas de Covid, pourrait faire dérailler les ventes de maisons. »
Bien que COVID-19 ne soit pas la seule cause de l’augmentation de l’offre, c’est un facteur.
Deuxièmement, les prix du bois d’œuvre ont continué de chuter et en sont maintenant à leur 11e semaine consécutive de baisse. Depuis qu’ils ont atteint un sommet historique de 1 515 € par millier de pieds-planche, les prix ont chuté de 74 % pour atteindre 399 € vendredi dernier.
Bien qu’il n’y ait pas d’effets immédiats sur le côté consommateur du marché, le retour des prix du bois d’œuvre avant la pandémie incite les constructeurs à s’absenter en raison de la hausse des coûts.
Le bois n’est pas le seul matériau de construction inclus dans la construction d’une maison, mais c’est un élément intégral. L’autre préoccupation est le prix du fil, des panneaux OSB et d’autres matériaux qui oscillent toujours près des niveaux de pointe.
Quoi qu’il en soit, une diminution du bois d’œuvre ramènera certains constructeurs de maisons.
Troisièmement, nous assistons simplement à une baisse de la demande des acheteurs, ce qui créera à l’inverse des gains dans les ventes et les stocks.
Bien que la demande soit encore très élevée, comme indiqué précédemment, la courbe économique augmentera naturellement les ventes de maisons.
Qu’il s’agisse du bois d’œuvre, d’une appréciation galopante poussant de nombreux acheteurs potentiels hors du marché, de guerres d’enchères ou d’une croissance des salaires insuffisante pour soutenir les prix du marché actuel, la demande diminue lentement.
Où allons-nous?
Nous ne savons pas où mènera la baisse de la demande. Il nous manque encore des millions de nouvelles constructions de logements, que nous devons aider à rattraper. Il est probable que nous resterons dans un marché de vendeurs jusqu’à ce que ces logements apparaissent, peu importe le moment.
C’est aussi une question de gouvernement et de politique. Certains gouvernements locaux et étatiques ont créé des réglementations strictes et des procédures environnementales qui ont rendu difficile la réduction des formalités administratives.
La Californie, par exemple, a récemment imposé les panneaux solaires et le stockage des batteries comme exigence pour la plupart des nouveaux projets de développement résidentiel de grande hauteur. Dans l’État le plus cher d’Amérique pour le logement, ce type de législation rend plus difficile pour les constructeurs de se permettre et de profiter des projets, les dissuadant ainsi et les envoyant vers des marchés plus lucratifs avec moins de cerceaux. Les constructeurs doivent augmenter le prix unitaire juste pour atteindre le seuil de rentabilité, ce qui aggrave la crise de l’accessibilité.
Ceci n’est qu’un exemple. Il existe d’innombrables autres réglementations et lois qui ont conduit à la flambée spectaculaire des prix de l’immobilier en Californie et à un problème d’abordabilité comme nulle part ailleurs dans le pays.
À l’avenir, il sera intéressant de voir comment les gouvernements réagissent aux problèmes de logement et si l’économie continuera de se redresser à un rythme raisonnable ou de ne pas atteindre ses objectifs.
