Je t’ai entendu rire. N’essayez pas de le cacher.
La première fois que j’ai entendu le terme « valeur ajoutée » appliqué au stockage en libre-service, j’ai presque ri à haute voix aussi. Il n’a pas calculé pour moi. Comme beaucoup d’entre vous, j’ai travaillé dans l’immobilier unifamilial et multifamilial pendant des années. La valeur ajoutée signifiait quelque chose de clair pour moi : des modifications ou des mises à niveau d’une propriété qui augmentent la valeur. Pour les immeubles locatifs, ces changements augmentent les revenus pour y arriver.
Pour ceux qui travaillent dans le domaine des maisons unifamiliales ou multifamiliales, les valeurs ajoutées typiques peuvent être de nouveaux comptoirs et armoires, ou de la peinture et de l’éclairage frais, ou de nouveaux revêtements de sol et de nouvelles toilettes.
Dans le self-stockage, un royaume qui se compose de quatre pièces de tôle, d’un sol et d’une porte (plus quelques rivets), il m’était au départ difficile de concevoir des valeurs ajoutées. Mais j’avais tellement tort, comme vous le verrez.
Le pouvoir d’un dollar
Le fondateur d’Amazon, Jeff Bezos, est célèbre pour avoir retiré les ampoules des distributeurs automatiques de l’entreprise dans des bâtiments à travers le pays. Pourquoi ferait-il ça? Parce qu’il comprend le pouvoir d’un dollar.
L’électricité, l’ampoule et le temps du technicien de maintenance pour la changer étaient une perte de dollars pour l’entreprise. Et un dollar signifie beaucoup chez Amazon.
Un dollar économisé ou gagné mensuellement équivaut à 12 € par an directement au résultat net. Les actions d’Amazon se négocient à un ratio cours/bénéfice d’environ 60 aujourd’hui, mais il a été en moyenne d’environ 131 au cours des cinq dernières années.
Cela signifie que 12 € de revenu supplémentaire se traduisent par une valeur d’environ 720 €. C’est le pouvoir d’un seul dollar économisé sur Amazon !
L’immobilier commercial fonctionne selon une formule similaire. C’est pourquoi je crois que les Forbes 400, les Américains les plus riches, investissent presque tous dans l’immobilier commercial.
La formule de valeur pour l’immobilier commercial est la suivante :
Valeur = Résultat Opérationnel Net (NOI) ÷ Taux Cap
Un revenu plus élevé (le numérateur) entraîne une valeur d’actif proportionnellement plus élevée. Et un taux de capitalisation plus élevé (le dénominateur) conduit directement à une valeur d’actif plus faible.
Le self-stockage et les autres opérateurs immobiliers commerciaux cherchent à augmenter les revenus, la variable sur laquelle ils ont le plus de contrôle, pour augmenter la valeur des actifs. Et comme la plupart utilisent un certain effet de levier, le rendement des capitaux propres pour les investisseurs est encore plus multiplié.
Par exemple, une augmentation de 25 % du revenu se traduit par une augmentation de 25 % de la valeur de l’actif (en supposant un taux de capitalisation stable). Supposons maintenant qu’il y ait 66,6 % d’effet de levier prêt-valeur (LTV) sur l’actif. Cette augmentation de 25 % de la valeur de l’actif se traduit par une augmentation de 75 % de la valeur des capitaux propres. Voici le calcul :
Valeur = 1,25 x NOI ÷ Cap Rate -> 1,25x valeur (une augmentation de la valeur de 25 %)
Augmentation de la valeur de 25 % divisée par (1 – LTV) = augmentation de la valeur des capitaux propres
Donc 25 % ÷ (1 – 0,667) = 25 % ÷ 0,333 = 75 % d’augmentation de la valeur des capitaux propres
Les banquiers ne partagent pas cet avantage ! Bien entendu, les investisseurs doivent réaliser que les inconvénients peuvent être tout aussi dévastateurs si les revenus baissent. Et le taux de capitalisation joue également un rôle important.
Le pouvoir d’un dollar dans l’investissement en self-stockage
Nous avons établi le puissant effet multiplicateur d’un dollar dans le domaine de l’immobilier commercial. Et j’ai laissé entendre que la valeur ajoutée du self-stockage peut vous y amener. Considérons 10 valeurs ajoutées courantes du stockage en libre-service et traduisons-les en l’augmentation projetée de la valeur de l’actif. Je suggérerai d’abord le changement physique, puis expliquerai les mathématiques menant au changement de la valeur projetée.
Au cours de la dernière décennie, les taux plafonds pour le self-stockage se sont considérablement comprimés (lire : valeur d’actif plus élevée), et j’ai vu de nombreuses offres se vendre pour des taux plafonds inférieurs à 5 %. J’utiliserai un taux de capitalisation plus conservateur de 6 % (0,06 dans notre formule) pour cet exercice.
Louez 40 unités de stockage vacantes
Les revenus qui en découlent devraient chuter jusqu’au résultat. Supposons un taux de location de 125 € par unité.
40 unités x 125 € x 12 mois = 60 000 € d’augmentation du NOI
60 000 € NOI ÷ taux de capitalisation de 6 % (0,06) = 1 000 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Avant de poursuivre, réfléchissez à l’impact que cela pourrait avoir sur votre patrimoine. C’est similaire à l’impact des ampoules de Jeff Bezos !
Augmenter le loyer de l’unité de 10 %
Augmentez le loyer de 10 % sur les locataires de votre appartement et ils peuvent partir. Augmentez les loyers de l’entreposage de 10 % et les locataires ne passeront probablement pas un week-end à louer un U-Haul pour déplacer leurs affaires dans la rue afin d’économiser 12,50 €. Surtout quand ils ont un bail au mois et attendre partir bientôt. Supposons que le loyer initial est de 125 € par unité et que votre établissement compte 500 unités.
10 % de 125 € = 12,50 €
12,50 € x 500 unités x 12 mois = 75 000 € d’augmentation du NOI
75 000 € NOI ÷ taux de capitalisation de 6 % = 1 250 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Ajouter la location de camions
Il s’agit d’un exemple classique d’une valeur ajoutée sans investissement initial. Et la location de camions entraîne souvent plus de locations d’entrepôts et de ventes accessoires. Supposons que les commissions de location de U-Hauls totalisent 2 000 € par mois.
2 000 € x 12 mois = 24 000 € d’augmentation du NOI
24 000 € ÷ taux de capitalisation de 6 % = 400 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Ventes au détail auxiliaires
Les opérateurs professionnels vendent généralement des articles au détail via une salle d’exposition/un bureau de location : serrures, boîtes, ruban adhésif, ciseaux, etc. Supposons 1 000 € par mois.
1 000 € x 12 mois = 12 000 € d’augmentation du NOI
12 000 € ÷ taux de capitalisation de 6 % = 200 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Bail de panneau d’affichage
Vous pourrez peut-être ériger un panneau d’affichage ou louer à un opérateur. Supposons 1 500 € de revenus mensuels.
1 500 € x 12 mois = 18 000 € d’augmentation du NOI
18 000 € ÷ taux de capitalisation de 6 % = 300 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Ajouter une assurance locataire
Les compagnies d’assurance proposent des partenariats de partage des revenus avec les opérateurs de self-stockage. Cela peut s’additionner, comme vous le verrez ici. Supposons 500 unités à 5 € par mois.
500 unités x 5 € x 12 mois = 30 000 € d’augmentation du NOI
30 000 € ÷ taux de capitalisation de 6 % = 500 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Facturer des frais de retard
De nombreux propriétaires familiaux n’appliquent pas les politiques de paiement, ce qui entraîne des retards de paiement. Achetez cette installation, appliquez les politiques et facturez des frais de retard en cas de violation. Supposons 25 locataires délinquants à 15 € par mois.
25 locataires x 15 € x 12 mois = augmentation du NOI de 4 500 €
4 500 € ÷ taux de capitalisation de 6 % = 75 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Stationnement pour bateaux et camping-cars
De nombreuses installations de stockage viennent avec des terres supplémentaires inutilisées par le propriétaire précédent. Il existe actuellement une demande importante pour l’entreposage de bateaux et de véhicules récréatifs, et les principaux opérateurs gravent ou pave souvent progressivement les terres vacantes à cette fin. Supposons 5 000 € de revenus mensuels pour notre exemple.
5 000 € x 12 mois = 60 000 € d’augmentation du NOI
60 000 € ÷ taux de capitalisation de 6 % = 1 000 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Location de propane, de guichet automatique ou de tour cellulaire
Il existe probablement d’autres opportunités de location, mais j’ai vu ces trois dans divers scénarios. Allons-y avec 3 000 € par mois ici.
3 000 € x 12 mois = 36 000 € d’augmentation du NOI
36 000 € ÷ taux de capitalisation de 6 % = 600 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
Ajouter des unités climatisées
Il y a une demande croissante d’unités climatisées. Les propriétaires d’installations sont propriétaires du terrain, ont mis en place une commercialisation et connaissent la demande. L’ajout d’un beau nouveau bâtiment peut augmenter l’attrait de l’ensemble de l’installation et contribuer à un important flux de revenus. Les coûts varieront, bien sûr, mais ils représenteront probablement une petite fraction de l’augmentation de la valeur. Supposons que nous ajoutons 200 unités générant 150 € par mois.
200 unités x 150 € x 12 mois = 360 000 augmentation du NOI
360 000 € ÷ taux de capitalisation de 6 % = 6 000 000 € d’augmentation de la valeur de l’actif
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Un dollar de revenu accru à la fois
Je viens de vous montrer comment ajouter plus de 10 millions de dollars de valeur dans le domaine du self-stockage. Un dollar de revenu accru à la fois. Les lecteurs peuvent percer des trous dans les chiffres et les additions fantaisistes, mais la logique est bonne. Les propriétaires d’installations de libre-entreposage ont ces types d’opportunités et plus encore pour augmenter leurs revenus, augmenter la valeur des actifs et offrir aux investisseurs des rendements substantiels.
Je ne ris plus de la perspective d’un self-stockage à valeur ajoutée. En fait, j’ai écrit un livre sur le sujet, et BiggerPockets Publishing le publie ce mois-ci. Si vous souhaitez en savoir plus sur les rouages de l’exploitation ou de l’investissement dans le self-stockage, vous pouvez obtenir votre copie ici.