Si vous êtes frustré d’essayer de trouver un investissement immobilier locatif qui génère des flux de trésorerie solides, vous n’êtes pas seul. Les propriétés qui génèrent des liquidités sont difficiles à trouver en ce moment ! Mais ne vous inquiétez pas, nous avons élaboré une carte interactive qui peut vous aider à sélectionner un marché où les investisseurs immobiliers locatifs peuvent gagner d’excellents flux de trésorerie. Mais avant d’en arriver à la carte (très cool), parlons de l’état des investissements immobiliers à flux de trésorerie en 2021.
Données de tendance
D’une part, de bonnes choses se passent pour les flux de trésorerie. Le loyer augmente en fait à un rythme rapide en ce moment ! Selon des données récentes de Zillow, le prix médian des loyers aux États-Unis a augmenté de plus de 11 % d’une année sur l’autre, en août 2021. C’est énorme ! Pour le contexte, dans une année typique, le loyer moyen à l’échelle nationale n’augmente que de 2% à 4%.
Cette tendance est de très bon augure pour les propriétaires d’immeubles locatifs existants, qui ont déjà bloqué leurs hypothèques et qui, espérons-le, voient maintenant leurs flux de trésorerie s’améliorer. Il est également important de noter que malgré l’inflation qui a récemment affiché des chiffres laids d’environ 5 %, la croissance des loyers double presque ce chiffre. Ainsi, les investisseurs qui possèdent déjà des biens locatifs augmentent leurs flux de trésorerie en dollars réels (corrigés de l’inflation). C’est une bonne nouvelle pour tous les investisseurs immobiliers locatifs existants.
Mais c’est là que la fête se termine. Pour les investisseurs qui souhaitent conclure leur première transaction ou élargir leur portefeuille, il peut sembler presque impossible de trouver des flux de trésorerie solides. Et ce n’est pas imaginé ! Les données indiquent qu’il est en fait beaucoup plus difficile de trouver des flux de trésorerie maintenant qu’il ne l’a été depuis 2011.
La cause est simple : même si les loyers augmentent, les prix des logements augmentent encore plus rapidement. Selon les mêmes données de Zillow, le prix médian des maisons a augmenté de près de 18 % d’une année sur l’autre. À mesure que les prix des maisons augmentent, les dépenses d’un investisseur augmentent également, car pour presque tous les investisseurs, leur prêt hypothécaire est leur plus grande dépense. Lorsque la croissance des paiements hypothécaires dépasse la croissance des loyers, cela crée un climat difficile pour générer des flux de trésorerie.
Il est facile de vouloir blâmer la pandémie pour ce phénomène, mais cette tendance a vraiment commencé en 2011. Pour mesurer les perspectives de flux de trésorerie de tout marché d’investissement, j’aime d’abord regarder le ratio loyer/prix (RTP) de ce marché. RTP compare le loyer mensuel médian d’un marché au prix médian des maisons de ce marché, et cette mesure est étroitement corrélée (0,86) aux flux de trésorerie. Fondamentalement, lorsque le RTP augmente, les perspectives de trésorerie augmentent également. Lorsque le RTP baisse, les perspectives de trésorerie diminuent également.
Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessus, le RTP est en baisse constante depuis 2011. La cause, encore une fois, est que la croissance des prix des logements a dépassé la croissance des prix des loyers au cours de cette période. Bien sûr, ce n’est pas vrai sur tous les marchés, il s’agit d’un simple aperçu des tendances au niveau national.
Quelle mesure pouvez-vous prendre
Mais malgré ces tendances frustrantes, il y a encore de l’espoir. Il existe de nombreux bons marchés qui produisent de solides flux de trésorerie pour les investisseurs en immobilier locatif. Lesquelles pourriez-vous demander ? Eh bien, consultez notre toute nouvelle carte RTP interactive ci-dessous et voyez par vous-même. Nous avons des données de presque tous les codes postaux aux États-Unis. Plus la couleur est verte, meilleures sont les perspectives de trésorerie. Et rappelez-vous que si le RTP est supérieur à 1 %, vous avez trouvé un excellent marché (c’est la règle du 1 % après tout). Mais comme je l’ai montré dans d’autres analyses récentes, tout marché ou code postal qui a un RTP de 0,7 ou plus mérite d’être pris en considération. Rappelez-vous, ce ne sont que des moyennes. En règle générale, cela signifie qu’il y a des offres sur ce marché qui sont à la fois meilleures et pires que la moyenne. C’est votre travail en tant qu’investisseur de trouver une bonne affaire.
Alors allez-y et voyez si vous pouvez trouver un grand marché qui produit de solides perspectives de trésorerie pour les investisseurs immobiliers locatifs. Vous pouvez zoomer et vous déplacer pour trouver un marché qui vous intéresse. Amusez-vous à explorer et j’aimerais savoir quels marchés vous intéressent dans les commentaires ci-dessous.
Aussi! C’est l’une des premières fois que nous publions quelque chose avec des données interactives dans notre contenu, nous aimerions donc entendre vos commentaires dans les commentaires. Est-ce utile ? Quelles autres données aimeriez-vous voir ? Que peut-on ameliorer? Faites le nous savoir!