Dans une tournure choquante des événements, Zillow a annoncé mardi qu’ils mettraient fin à leur programme iBuying, connu sous le nom d’offres Zillow. Alors que les revenus étaient en hausse au troisième trimestre 2021 pour Zillow Offers, la société a enregistré une perte de 422 millions de dollars dans sa division d’achat de maisons, ce qui était trop difficile à supporter pour la société. Parallèlement, l’entreprise de près de 8 000 employés a annoncé qu’elle licencierait environ 25 % de ses effectifs.
La nouvelle est arrivée quelques semaines seulement après que Zillow eut annoncé ce qui était alors décrit comme une « pause » temporaire dans les nouvelles acquisitions d’iBuying, citant des problèmes de chaîne d’approvisionnement et des problèmes de main-d’œuvre comme cause principale.
Mais les problèmes semblent avoir été bien plus profonds que les problèmes de main-d’œuvre et de matériaux. Le vrai problème, semble-t-il, est l’incapacité de Zillow à prédire avec précision les valeurs et les prix des maisons.
« Nous avons déterminé que l’imprévisibilité des prévisions des prix des maisons dépasse de loin ce que nous avions prévu et que continuer à faire évoluer les offres de Zillow entraînerait une trop grande volatilité des bénéfices et du bilan », a déclaré mardi le PDG de Zillow, Rich Barton.
Cette déclaration n’est probablement pas une surprise pour les investisseurs immobiliers et les agents immobiliers, dont beaucoup sont depuis longtemps frustrés par Zestimates et son inexactitude perçue.
Par curiosité, j’ai regardé Données d’exactitude autodéclarées par Zillow pour Zestimates, pour voir ce qui a pu mal tourner. Selon Zillow, « Le taux d’erreur médian à l’échelle nationale pour le Zestimate pour les maisons sur le marché est de 1,9%, tandis que le Zestimate pour les maisons hors marché a un taux d’erreur médian de 6,9%. »
En tant que personne expérimentée dans la modélisation prédictive, un taux d’erreur médian pour les transactions sur le marché de 1,9% est assez impressionnant. Si vous regardez une maison d’une valeur de 500 000 €, cela ne représente que 10 000 € dans les deux sens. Cela peut encore sembler beaucoup, mais du point de vue de la modélisation, c’est une bonne moyenne. Bien sûr, c’est le moyenne Erreur. Les prévisions pour n’importe quelle maison pourraient varier de beaucoup plus de 2 % dans les deux sens.
Mais avec iBuying, vous ne traitez pas nécessairement avec des offres sur le marché – en ouvrant Zillow à une plage de valeurs de +/- 35 000 € sur une maison de 500 000 €, ce que n’importe quel flipper de maison vous dira est assez important. Étant donné que Zillow achetait principalement dans le sud de la Californie, le risque était encore plus grand, car la valeur médiane de la maison est supérieure à 900 000 €. Cela signifie que leur algorithme pour les transactions hors marché fournirait une fourchette de 837 000 € et 963 000 €, c’est une énorme différence !
Combinez cette marge d’erreur avec un marché du logement très inhabituel (et donc imprévisible), des pénuries de main-d’œuvre, des coûts des matériaux et tout ce qui se passe dans l’économie, il n’est pas si difficile de voir comment cela aurait pu mal tourner pour Zillow.
Selon un rapport de Bloomberg Zillow est maintenant confronté à la tâche de décharger près de 7 000 logements qu’il a payés trop cher et doit vendre à perte. Ne vous précipitez pas pour trouver l’une de ces maisons, cependant. Il semble que Zillow essaie de vendre l’ensemble du portefeuille à la fois à un investisseur institutionnel, comme un fonds spéculatif ou une société de capital-investissement.
Comment analyser les marchés immobiliers
Que vous envisagiez de transformer une maison ou d’acheter et de conserver une propriété, une analyse précise du marché immobilier est la clé de votre succès. Si tout cela semble accablant, n’ayez crainte. Ce guide explique exactement comment effectuer une analyse de marché, qui vous aidera à décider si une propriété individuelle correspond à vos objectifs d’investissement.
iBuying, cependant, n’est pas mort. Zillow était certainement l’un des plus grands acteurs de l’espace, mais en fin de compte, ils ont une très grande entreprise de publicité qu’ils n’étaient pas disposés à risquer pour continuer à poursuivre iBuying. D’autres sociétés comme OpenDoor, Redfin et OfferPad ne semblent pas découragées, du moins pour l’instant. Il sera intéressant d’observer les performances de ces entreprises au cours des prochaines années et de voir si elles peuvent surmonter les défis auxquels Zillow Offers a finalement succombé.