Informer les locataires hérités d’un changement de propriétaire

Ashley :
Ceci est l’épisode 110 de Real Estate Rookie. Je m’appelle Ashley Care et je suis ici avec Tony Robinson. Et aujourd’hui, c’est une réponse de recrue. Nous avons tiré une question de Facebook pour vous les gars que nous allons passer en revue. Tony, quelle est la question d’aujourd’hui ?

Toni :
Très bien. Donc la question d’aujourd’hui est, et je vais devoir chercher de qui elle vient. C’est de Rhetts Miller, Rhetts a posté dans le groupe Facebook Real Estate Rookie. Comment informer un locataire hérité d’un changement de propriétaire après la fermeture d’un bien ? Donc, toutes mes locations à long terme, elles sont devenues vacantes ou je les ai achetées vacantes, puis nous les avons réhabilitées. Je n’ai donc jamais eu à gérer l’héritage des locataires de quelqu’un d’autre. Alors Ashley, la reine des gestions immobilières, racontez-nous votre expérience. Que pensez-vous de cela?

Ashley :
Je ne sais pas si je détiens réellement ce titre, mais entre moi et vous, je le prendrai. Donc, la première chose qui peut arriver est que lorsqu’un investisseur ou quiconque vend une propriété, il se peut qu’il ne veuille pas que les locataires sachent qu’il vend. J’ai une propriété sous contrat en ce moment, et le propriétaire ne veut pas que les locataires le sachent de peur qu’ils arrêtent simplement de payer le loyer, ou je ne sais pas, quelles mauvaises choses il pense qu’il va arriver, mais il ne veut pas qu’ils sachent.
Mais la première chose que vous devriez faire est d’essayer de négocier avec le vendeur que vous pouvez envoyer des accords d’estoppel aux locataires. Et ce serait avant que vous n’ayez clôturé sur la propriété. Donc, cela pourrait être fait pendant votre période de diligence raisonnable où vous leur envoyez une feuille de papier et cela leur fait essentiellement mettre leur nom, leurs conditions de bail, comme combien paient-ils pour le loyer ? Ont-ils des animaux de compagnie ? Quand expire leur bail ? Est-ce qu’ils font le déneigement et l’aménagement paysager, ou est-ce que ce n’est pas inclus? Il y a donc différentes choses que vous voulez demander sur ce formulaire, mais ce sont essentiellement des choses que vous vérifiez leur contrat de location et que vous demandez ensuite d’autres conditions également. Quels services publics paient-ils ? Il s’agit simplement de vérifier que tout ce que dit le propriétaire est le même que ce que dit le locataire.
Et un autre grand aussi, c’est le dépôt de garantie. Assurez-vous qu’ils sont tous les deux sur la même longueur d’onde concernant le dépôt de garantie. Cela aide certainement si vous obtenez des copies des contrats de location afin de vous assurer que ce qu’ils disent est vrai, car fondamentalement, vous vous éloignez vraiment du contrat de location et pas vraiment de ce que quelqu’un a dit, mais souvent ces maman et papa propriétaires, ils n’ont pas de contrats de location. Il peut s’agir d’un simple accord verbal ou d’aucun détail dans le bail. C’est donc le moment idéal pour envoyer ces accords d’estoppel afin que vous soyez sur la même longueur d’onde.
Et puis, en ce qui concerne le moment où vous achetez la propriété, vous voulez au moins leur faire savoir le jour de la fermeture, quand vous avez repris la propriété de la propriété et une excellente façon de le faire est de mettre quelque chose par écrit. Il se peut donc que vous les déposiez aux portes. Vous pourriez les envoyer par la poste afin qu’ils arrivent le jour de la fermeture. Mais je pense qu’un excellent moyen est de le coller sur leur porte, de le remettre en main propre. Donc, vous savez qu’ils reçoivent et envoient ensuite une autre copie par courrier certifié ou quelque chose comme ça. S’il s’agit d’une propriété qui a des espaces communs, vous pouvez poster comme un avis. Voici les informations sur les nouveaux propriétaires. C’est ainsi que vous les contactez. C’est ce que vous faites pour l’entretien, différentes choses comme ça. Mais j’aime vraiment tout mettre par écrit. Je suis presque sûr que s’ils essaient d’appeler l’autre propriétaire, l’autre propriétaire ne répondra pas parce qu’il n’est pas le propriétaire. Ils n’ont pas à s’occuper de cette propriété ou ils le feront, et ils se contenteront de transmettre vos informations.
Une chose que vous ne voudriez peut-être pas arriver, ce qui m’est arrivé, c’est qu’un locataire n’a pas reçu mes informations correctement. Et le propriétaire leur a donné mon numéro de téléphone portable personnel et j’ai toujours utilisé un numéro vocal Google. Il y a donc eu une petite confusion qui peut être évitée en fournissant vos informations dès la fermeture dès que vous prenez possession de la propriété. Alors, quelles autres choses me manques que tu voudrais savoir, Tony ?

Toni :
Oui, non, il y a tellement de bonnes informations là-bas. Donc, avec cet accord d’estoppel, que se passe-t-il s’il n’y a pas de bail en place, n’est-ce pas ? Disons que c’est une super maman et pop, comme tu l’as dit, tout est verbal. Quand vous sortez et essayez de remplir cet accord d’estoppel, et s’ils sont comme, nous n’avons jamais parlé d’aucune de ces choses ? Pouvez-vous imposer un nouveau bail à ce locataire puisqu’il n’en a pas signé ou quelque chose comme ça, et cela variera probablement d’un état à l’autre, mais au moins où vous en êtes, comme, quel est le processus s’il n’y a pas de bail ?

Ashley :
Ouais. Donc, s’il n’y a pas de bail et qu’ils sont considérés au mois, mais vous devez quand même leur donner un préavis si vous allez augmenter le loyer. Donc, je ne sais pas ce que c’est, mais dans l’État de New York, c’est quelque chose comme s’ils y vivent depuis moins d’un an, vous donnez un préavis de 30 jours. S’ils y habitent depuis moins de deux ans, vous donnez un préavis de 60 jours. Et je pense qu’au-delà de cela, je pense que c’est peut-être un préavis de 90 jours. Donc, vous auriez à suivre des règles comme ça. Ainsi, le jour où vous fermez, vous pouvez également négocier dans votre contrat avec le vendeur qu’il donne un préavis aux locataires de sorte que dans l’État de New York, il faut de toute façon 30 à 90 jours pour fermer une propriété. Vous pouvez donc toujours négocier qu’ils donnent un préavis pour cette augmentation de loyer pour couvrir également une partie de cette période.

Toni :
Et puis, aimez-vous réellement vous serrer la main et vous présenter lorsque vous achetez une nouvelle propriété ? Ou est-ce comme si vous leur envoyiez par la poste les informations, l’accord de préclusion ou les nouveaux baux ?

Ashley :
Ouais, j’ai toujours envoyé un mail. Au tout début, quand je n’avais que quelques propriétés, j’étais là pour travailler sur les propriétés et j’étais là pour les visites et des choses comme ça, et ils savaient que j’étais le propriétaire, mais à part ça, après ça , j’ai essayé de me voir plus comme le gestionnaire immobilier que comme le propriétaire. Et j’envoyais des choses par la poste et j’essayais de limiter le plus de temps possible pour ne pas avoir à me rendre à la propriété aussi souvent.

Toni :
Avez-vous déjà eu des problèmes pour faire appliquer de nouveaux baux avec certains des locataires hérités ?

Ashley :
Non, pas vraiment. Parce que quelque chose que je vais faire, il y avait cette femme qui vivait dans son appartement depuis 30 ans. C’était un deux chambres, une salle de bain. Tout le monde payait 500 € par mois, ce qui était toujours inférieur au marché. Et elle payait 300 € par mois. Donc ce que j’ai fait avec elle, c’est que j’ai fait une augmentation progressive. Je pense donc que sur six mois, nous l’avons augmenté à 425, je pense, parce qu’elle était la seule à payer sa propre eau, mais pour égaliser. Alors j’essaie de travailler avec les gens pour faire comme ça, au lieu de juste comme, oh, le mois prochain ton loyer augmentera à 525 €. Et puis je ferai aussi des comparables. Je leur montrerai que j’amène en fait leur loyer au prix du marché. Je fais donc une lettre qui indique des comparables dans la région. Cet appartement est donc répertorié en ligne pour ce montant de loyer. C’est la même que la vôtre, deux chambres, une salle de bain. Le même nombre de mises à niveau. Et celui-ci est de 800 par mois et je t’offre encore 750 ou quelque chose comme ça. Alors j’essaie de leur montrer que je ne suis pas injuste. Je ne suis pas scandaleux. C’est juste qu’ils ont obtenu beaucoup pendant si longtemps. Et je l’amène juste aux loyers du marché.

Toni :
Dernière question. Avez-vous souvent des locataires qui quittent lorsqu’ils reçoivent l’avis d’augmentation de loyer ou diriez-vous que c’est peut-être 50/50 ?

Ashley :
En fait, je n’ai vraiment personne qui ait quitté la maison, je ne pense pas à cause d’une augmentation de loyer, parce que j’essaie de le faire de manière équitable là où ce n’est pas énorme. Mais non, je ne m’en suis pas occupé.

Toni :
Mec, tu as rendu ça facile.

Ashley :
Ce qui est bien je suppose.

Toni :
Vous l’avez rendu super facile.

Ashley :
Je veux dire, j’ai toujours eu des postes vacants où je fais partir des gens, mais jamais pour une augmentation de loyer, je suppose.

Toni :
Je penserais simplement que cela fait peut-être partie de la logique de Rhetts ici aussi, c’est comme, Hé, si j’achète à cet endroit et ensuite j’essaie d’augmenter le loyer, est-ce que je vais me retrouver avec quatre unités vides ? Mais il semble que tant qu’il le fait d’une manière juste et cohérente, j’espère que ce n’est pas trop un problème.

Ashley :
Ouais. Et il faut aussi du temps pour que les gens trouvent un logement. Donc, ce ne serait probablement pas immédiat parce qu’ils doivent vous donner un avis qu’ils vont partir et les chances qu’ils partent tous. Mais vous pouvez aussi faire une visite guidée avec eux et leur dire, j’aimerais augmenter le loyer. Et peut-être qu’il y a quelques choses qu’ils aimeraient faire dans la propriété que vous pouvez montrer comme, d’accord, je vais arranger ça pour vous, rendre ça agréable, et votre loyer va monter jusqu’à ça. Alors, communiquez avec vos locataires et écoutez-les, tout comme nous en parlons toujours avec un vendeur, pourquoi vendent-ils ? Même avec un locataire. Pourquoi voudraient-ils déménager ? Pourquoi veulent-ils rester ? Des choses comme ça, surtout vos premières propriétés.

Toni :
Ouais. Eh bien, j’adore. Ash, j’ai l’impression que nous avons répondu à la question de Rhetts ou pas nous, je n’ai pas fait de gros efforts dans cet épisode, mais j’ai l’impression que-

Ashley :
Vous avez posé de grandes questions cependant.

Toni :
Je me sens si bien comme la question de Rhetts, donc je ne sais pas. Une dernière pensée finale ?

Ashley :
Non je ne pense pas. Merci de m’avoir interviewé pour cet épisode.

Toni :
Faire ma meilleure impression d’Oprah aujourd’hui.

Ashley :
Vous obtenez une carte, vous obtenez une carte.
Eh bien, merci beaucoup les gars d’avoir écouté la réponse de la recrue d’aujourd’hui. Je suis Ashley de Wealth from Rentals et il est Tony de Tony Jay Robinson. Et nous avons hâte de vous voir à la Nouvelle-Orléans à la BiggerPockets Real Estate Conference.