Pour ceux qui ne sont pas familiers avec l’investissement immobilier, l’idée de le faire peut être aussi alléchante que cela :
Revenu de location – (Hypothèque + Dépenses) = Bénéfice
Ce qui n’est pas souvent pris en compte dans l’équation ci-dessus, c’est la gestion immobilière réelle, ou ce que l’on pourrait appeler les devoirs du propriétaire.
À première vue, la gestion d’une propriété peut sembler un jeu d’enfant. Mais ne soyez pas dupe. Ce n’est rien comme tirer sur des poissons dans un tonneau. La recherche de locataires pour louer les maisons, la poursuite des paiements de location et la gestion de l’aspect de l’entretien peuvent prendre beaucoup de temps, voire être écrasantes. Les investisseurs doivent vraiment considérer tous les facteurs avant de décider quoi faire vis-à-vis de la gestion immobilière par rapport à l’autogestion.
Gestion immobilière vs autogestion
Que l’on soit propriétaire ou que l’on soit intéressé par l’achat d’un bien immobilier, il existe deux options de gestion. On peut soit bricoler (autogérer) la propriété, soit nommer un tiers professionnel (gestionnaire immobilier) pour s’occuper de la propriété. La question de savoir quelle est la meilleure option n’a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend de la situation de chaque investisseur.
Pour mieux aborder cette question, il serait peut-être bon de décrire les avantages et les inconvénients associés à chacun, puis la décision finale appartient à l’investisseur.
En savoir plus sur la gestion immobilière de BiggerPockets
Les avantages de l’autogestion
La meilleure chose à propos de la gestion immobilière de bricolage est d’économiser sur les frais de gestion. Et pour ceux qui croient au dicton « Si vous voulez que quelque chose soit bien fait, faites-le vous-même », plonger leurs orteils dans l’autogestion leur conviendra parfaitement. Ils se sentiront mieux qu’ils peuvent le gérer mieux que n’importe qui d’autre.
L’autogestion de la propriété signifie également avoir un plus grand mot à dire dans la sélection des locataires. Le propriétaire peut évaluer personnellement les formulaires de demande et parler avec les locataires potentiels. Puisque la propriété est la leur, ils feront tout leur possible pour s’assurer qu’elle est occupée. Pendant ce temps, les gestionnaires immobiliers ayant plusieurs propriétés à gérer peuvent être trop dispersés, votre propriété n’étant peut-être pas toujours la priorité absolue.
Les inconvénients de l’autogestion
La gestion d’une propriété n’est pas la tâche la plus facile. Cela demande un bon engagement de la part du propriétaire en raison de la nécessité d’effectuer des tâches de gestion constantes telles que la chasse aux retards de paiement, la garantie du bien-être des locataires, la réalisation d’inspections régulières, etc.
Un gestionnaire immobilier expérimenté dispose d’informations vitales et à jour nécessaires au bon fonctionnement de l’entreprise. Selon l’expérience de l’investisseur, cela peut l’empêcher de prendre des décisions éclairées, ce qui pourrait avoir un effet non seulement sur ses revenus, mais pourrait également avoir des implications juridiques.
Les gestionnaires immobiliers ont accès à une multitude de ressources immobilières qui sont essentielles à la commercialisation efficace de la propriété. Ce n’est pas quelque chose que l’on peut dire de l’autogestion, qui pourrait à terme impacter les rendements locatifs.
Les avantages de la gestion immobilière
Un gestionnaire immobilier peut représenter un coût supplémentaire à la liste des frais généraux, mais l’un de ses principaux arguments de vente est qu’il facilite le travail et minimise le stress des investisseurs. Les gestionnaires immobiliers ont une bonne compréhension du marché et connaissent bien les rouages de la gestion immobilière.
L’émotion est toujours susceptible de gêner les propriétaires lorsqu’il s’agit de gérer certaines situations critiques. Pourtant, les gestionnaires immobiliers peuvent être fiables dans la gestion des locataires déviants et de tout dommage à la propriété.
Les gestionnaires immobiliers supervisent généralement la gestion de plusieurs propriétés, ce qui a conduit nombre d’entre eux à adopter ou à faire équipe avec des services de maintenance professionnels. Cela élimine le processus d’externalisation de la main-d’œuvre chaque fois qu’il y a un problème. En fin de compte, une bonne gestion de la maintenance est de bon augure pour le résultat net.
Voici d’autres services offerts par une société de gestion immobilière :
- Ils s’occupent de trouver et de placer des locataires dans l’immeuble de placement.
- Ils prennent les appels d’urgence et de réparation des locataires.
- Ils coordonnent avec les bricoleurs pour faire réparer la réparation.
- Ils effectuent des inspections régulières de la propriété pour s’assurer que les locataires prennent bien soin de leurs unités.
- Ils prennent des mesures contre les locataires s’ils ne paient pas le loyer ou ne respectent pas les termes et conditions du contrat.
- Ils gèrent le processus d’expulsion si nécessaire.
- Ils perçoivent les loyers mensuels et les déposent sur le compte du propriétaire.
Donc, en gros, ils font tout, et ils reçoivent des frais mensuels pour cela. Cela peut plaire aux investisseurs débutants car ils n’auraient pas à apprendre les ficelles du métier. Cependant, cela dépend de la recherche d’une société de gestion immobilière suffisamment bonne pour effectuer ce travail.
Prêt à bâtir votre empire d’investissement?
Considérez-nous comme votre entraîneur personnel. Des ventilations détaillées des offres du monde réel aux séances de coaching individuelles en passant par une communauté chaleureuse et accueillante, les hôtes Ashley Kehr et Tony J Robinson font appel à un large éventail d’invités pour répondre aux questions de « débutant » que vous vous êtes posées. mais peut-être peur de demander.
Les inconvénients de la gestion immobilière
Aussi professionnel soit-il, il y a toujours la possibilité qu’un gestionnaire immobilier ne gère pas bien le bien locatif, en particulier lorsqu’il supervise plusieurs propriétés.
Lorsque l’on confie la location à un gestionnaire immobilier, celle-ci peut se retrouver entre les mains d’une personne incompétente ou malhonnête. Certains pourraient surcharger l’entretien, et d’autres pourraient même collecter de l’argent supplémentaire auprès des locataires pour se remplir les poches.
Il y a toujours la question du coût lorsqu’il s’agit d’embaucher un gestionnaire immobilier. Ils prélèvent une part sur les revenus locatifs et une société de gestion professionnelle empoche généralement 5 à 10 % du loyer par unité qu’elle gère, en plus d’autres frais.
D’autres facturent des frais de placement pour chaque nouveau locataire qu’ils embauchent, ce qui équivaut souvent à un mois de loyer. Des frais supplémentaires pour l’entretien peuvent également être perçus, donc ce sont toutes des choses à considérer, et l’investisseur doit être sur la même longueur d’onde avec son gestionnaire immobilier avant de conclure un accord.
L’essentiel : personne ne se soucie de vos propriétés comme vous le faites
Si l’investisseur a la chance de trouver une société de gestion immobilière qui répond à ses attentes et qui gère la location sans problème, c’est l’idéal !
Mais ce n’est pas toujours le cas. Il peut être difficile de trouver une société de gestion qui se soucie de la propriété comme vous le faites. Vous achetez votre propriété pour une raison, elle a été construite d’une certaine manière pour une raison et vous avez choisi les meilleurs locataires pour une raison. Personne ne connaît mieux votre propriété et ses environs que vous. Après tout, vous avez fait preuve de diligence raisonnable en investissant dans cette propriété.
Le fait est que la plupart de ces sociétés de gestion immobilière n’ont pas d’intérêt direct, car la plupart d’entre elles ne possèdent aucune propriété dans ce quartier – ou ne possèdent aucune propriété ou n’en ont jamais eu.
Ils font juste leur travail de gestion. Ils régleront le problème, ils enverront la facture, mais en fin de compte, ils ne s’engageront peut-être pas à trouver des locataires de qualité ou à s’assurer que la propriété est bien traitée. Ils ne seront pas sur leurs gardes pour aider à augmenter les bénéfices ou informer les propriétaires des bonnes conditions du marché telles que l’appréciation. Ils ne se soucieront probablement que de continuer à recevoir leur salaire stable.
Ne vous sentez pas obligé de commencer à gérer votre immeuble de placement et d’arrêter de faire confiance aux autres. Mais assurez-vous que le gestionnaire immobilier que vous avez choisi a un intérêt direct et comprend vos objectifs. Vous devez prévoir de les rencontrer régulièrement, vérifier la propriété, parler aux clients et décider de ce qui vous convient le mieux.
Plus important encore, vous n’avez pas besoin de supporter des gestionnaires immobiliers dont vous n’êtes pas satisfait ou qui coûtent trop cher à l’entreprise. Créez des limites et respectez-les, restez régulièrement en contact avec le gestionnaire immobilier et suivez si quelque chose ne va pas.