Devriez-vous investir dans un marché immobilier coûteux ?

Ashley :
Voici Real Estate Rookie, épisode 112. Je m’appelle Ashley Kehr, et je suis ici avec mon co-animateur Tony Robinson, et nous sommes de retour avec une autre recrue [inaudible 00:00:14] Aujourd’hui, nous ne choisissons pas un sujet, nous n’en tirons pas un sur Facebook, nous avons en fait quelqu’un qui s’est glissé dans le Dms de Tony. Et Tony, que dit ce DM ?

Toni :
Donc, ce message est venu de Scott Morris et son identifiant Instagram est HotDads1. Alors HotDads, numéro un. Et il a dit: «Hey Tony, je suis un grand fan de ce que vous et Sarah, ma femme, de ce que vous et Sarah faites dans l’espace de location à court terme. J’ai du mal à comprendre les prix dans les Smoky Mountains, et comment ces propriétés peuvent-elles même être rentables à la valeur marchande actuelle ? Est-ce que je regarde les choses du mauvais côté ? Et le prix ne fait-il pas une si grande différence sur des marchés forts comme le Tennessee ? J’essaie juste de comprendre s’il s’agit simplement d’un changement de mentalité qui doit se produire, ou si je devrais chercher sur différents marchés ? »
Alors Scott, excellente question et je pense que cela fait vraiment partie d’une question plus large sur la nécessité de continuer à acheter sur un marché où les choses s’apprécient rapidement, où les prix augmentent relativement rapidement. Les choses se réchauffent dans les Smoky Mountains. Nous y avons acheté notre première cabine il y a un an pour 590. Cette même cabine aujourd’hui se vendra probablement entre huit, peut-être même 900 000 €. Une appréciation tellement folle, folle au cours de la dernière année. Mais pour nous, nous ne sommes pas aussi préoccupés par le prix d’achat que par le flux de trésorerie global qui est généré, comme quel est notre revenu réel sur cette propriété et quels sont les bénéfices en espèces sur le rendement en espèces.
Et pour nous, tant que nous sommes toujours en mesure d’atteindre les chiffres que nous voulons sur ces cabines en termes de revenus, en termes de retour sur investissement, alors même s’ils atteignent un million de dollars, alors peut-être que c’est toujours il est logique pour nous d’acheter. Et les gens disent toujours, Hé, peut-être que vous ne voulez pas acheter au sommet du marché, car que se passe-t-il si les prix oscillent à nouveau ou si la valeur des maisons diminue ? Et mon processus de réflexion à ce sujet est que même si la valeur de ma maison baisse un peu, disons qu’aujourd’hui, elle vaut 800 000 €. Je l’achète et il vaut 800 000 €. Si la valeur de 12 mois tombe à 700 000 €, tant que cette baisse de prix n’est pas liée à une plus grande détresse financière et à l’économie où les gens ne voyagent plus, si les gens voyagent toujours et que je gagne toujours mon argent sur une base mensuelle que la valeur réelle de la maison à court terme n’est pas super important pour moi. Parce que je peux dire en toute confiance que si je détiens cette propriété pendant 30 ans, je vais probablement gagner de l’argent dessus du point de vue des capitaux propres.
Mais pour moi, tant qu’il y a des gens qui voyagent sur ce marché, tant que les gens réservent encore sur Airbnb, tant que nous générons toujours des revenus, alors pour moi, même pour acheter au sommet de la marché, peu importe. Alors je ne sais pas, c’est ce que je pense, Ash. Que pensez-vous de l’achat et de l’appréciation de types de marchés coûteux ?

Ashley :
Eh bien, Tony, voyez-vous une corrélation dans les Smoky Mountains lorsque vous achetez ? À mesure que les prix augmentent, vous constatez que votre tarif journalier augmente également ?

Toni :
Nous le sommes, mais c’est une situation un peu étrange dans laquelle nous nous trouvons, car nous avons commencé cette cabine en 2020, à l’époque du COVID, donc il y a juste moins de gens qui voyagent en général. L’été 2021 a été signalé comme l’un des étés de vacances les plus occupés de tous les temps. Je pense donc que cela joue beaucoup, mais probablement, si c’était comme un marché normal, je supposerais que même si les prix augmentent sur un prix d’achat, vous ne verrez probablement pas de corrélation directe dans votre taux quotidiens moyens, vous devez donc les équilibrer un peu.

Ashley :
D’accord, ouais. Je lisais justement un article l’autre jour sur l’augmentation des loyers aux États-Unis et sur l’augmentation des prix des logements, donc les loyers augmentent, ainsi que le moratoire sur les expulsions. Les propriétaires essaient donc d’être extrêmement prudents en facturant plus d’avance au cas où ils n’auraient pas à procéder à une expulsion. Je me demandais donc si vous voyiez cela aussi sur le marché de la location à court terme ? Mais en ce qui concerne l’investissement dans un marché chaud, j’investis dans de très petites villes rurales, je ne vois pas beaucoup d’appréciation, mais je pense qu’un moyen d’entrer dans un marché chaud est de trouver des moyens créatifs d’acheter une propriété. Et comme l’a dit Tony, assurez-vous que les chiffres ont toujours un sens et que vous pouvez faire en sorte que l’accord fonctionne.
La semaine dernière, nous avons eu Nick Cooley, qui achète à Denver, Colorado, un marché très chaud, mais il le fait fonctionner et en tire profit. Il existe donc certainement des moyens de le faire. Je vais donc vous donner un exemple. À South Buffalo, j’ai acheté une propriété en 2017, juste au moment où cette région commençait à devenir chaude. J’ai passé un très bon moment. Je l’ai acheté avec 20% d’acompte, prêt classique sur 30 ans. Eh bien, deux ans plus tard, je regarde toujours des propriétés dans ces zones et les prix ont tellement augmenté et sont devenus scandaleux que pour moi de venir apporter une offre en espèces, ou une offre de 20 % en tant qu’investisseur, cela n’avait tout simplement pas de sens. Donc, ce que j’ai fait, c’est que je me suis associé à ma sœur qui n’avait pas de maison et qui était éligible à un prêt FHA. Elle n’a donc eu qu’à déposer 5% sur la propriété et nous avons pu acheter une propriété avec seulement 5% de mise de fonds au lieu que je fasse 20% de mise de fonds.
Et comment nous avons fait ça, c’est qu’elle est allée chercher l’hypothèque, je ne suis pas du tout sur l’hypothèque, je suis juste sur l’acte. Et je lui ai écrit une lettre de cadeau disant que je lui offrais le fonds d’acompte. Donc, l’avantage pour moi était que je possédais 50% de cette propriété pour seulement 5% de ce qu’elle valait au moment de l’achat. Et puis ma sœur, elle arrive à pirater la maison, elle paie, je pense, 45 € par mois pour son paiement hypothécaire, puis les locataires paient le reste de l’hypothèque, l’assurance et les taxes foncières. Je ne vois aucun flux de trésorerie pour le moment, mais c’est un jeu à long terme pour moi. Cette propriété construit des tonnes de capitaux propres. Quand ma sœur déménagera, j’aurai une partie de l’argent. Si nous décidons de le vendre, j’obtiendrai 50 % du capital.
Donc, vous devez faire preuve de créativité, je pense que si vous voulez entrer dans ces marchés chauds, trouvez des moyens créatifs d’acheter ces propriétés pour que les chiffres fonctionnent au lieu de leur verser une tonne d’argent, ou simplement de ne compter que sur l’équité trop. Vous ne voulez pas faire ça non plus.

Toni :
J’aime l’idée d’être créatif. C’est la meilleure façon de réussir en tant qu’investisseur immobilier. Je pense que la seule autre chose que j’ajouterais, Ashley, c’est que vous regardez un marché cher et que vous regardez cette propriété, vous faites vos calculs et vous vous dites, d’accord, je suis content de cette. Mais vous voyez, mec, cette même propriété s’est vendue 300 000 € de moins il y a deux ans. Le fait qu’il se soit vendu 300 000 € de moins il y a deux ans ne change rien au fait que c’est toujours une bonne affaire aujourd’hui, cela signifie simplement qu’il y a trois ans, c’était une très, très bonne affaire. Mais ça pourrait encore être une bonne affaire aujourd’hui, donc je pense que c’est comme l’autre chose que les gens voient comme ils sont, mec, ce ménage il y a bien moins de 12 mois, 24 mois, ça ne peut pas être une bonne affaire. Mais c’est comme si vous calculiez les chiffres aujourd’hui en vous basant sur le prix d’achat d’aujourd’hui et que cela répond toujours à vos critères, alors c’est une bonne affaire, peu importe le prix qu’il avait dans le passé.

Ashley :
C’est un très bon point. Je pense que beaucoup de gens vont aussi regarder des maisons qui sont retournées et se dire, oh mon Dieu, il y a six mois, ils ont acheté ça pour 100 000 et maintenant ils essaient de le vendre pour 250 000. Wow, nous aurions dû l’avoir à l’époque. D’accord, nous allons essayer de faire une resucée. Mais tu as raison. Ce n’est pas parce qu’il se vendait moins cher avant que c’est une mauvaise affaire maintenant. C’est probablement en fait une mauvaise affaire s’il se vend moins cher qu’il y a deux ans, qu’il y a vraiment quelque chose qui ne va pas. Les gens essaient de le décharger et de ne même pas récupérer leur argent, ils veulent tellement en sortir.

Toni :
Eh bien, HotDads1, j’espère que nous avons répondu à votre question. J’espère que cela vous donne une certaine valeur. Les recrues de l’immobilier, j’espère que vous l’obtiendrez aussi. Je sais que c’est super fou ici en 2021, et on peut parfois sentir qu’il est impossible de trouver une bonne affaire, mais comme l’a dit Ashley, un peu de créativité, un peu de patience, ça vous fera du bien.

Ashley :
Ouais, tu ne m’as pas dit que c’était son compte Instagram avant qu’on commence. Je veux dire, ça va exploser maintenant, je suis déjà en train de vérifier qui est le papa sexy.
Merci beaucoup les gars pour votre écoute. Je suis Ashley @Wealthfromrentals et il s’appelle Tony @TonyJRobinson sur Instagram, et nous serons de retour mercredi avec un autre épisode avec un investisseur pour entendre son histoire. Merci beaucoup les gars de vous être joints. Et si vous aimez le podcast, veuillez nous laisser une critique cinq étoiles sur iTunes, ou sur la plateforme sur laquelle vous écoutez, nous l’apprécierions vraiment. Passe un bon weekend.