Devez-vous mettre 20 % d’acompte sur un immeuble de placement ?

Ashley :
Voici l’épisode 142 de Real Estate Rookie.

Ashley :
Je m’appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.

Tony :
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie, où nous décomposons toutes ces questions brûlantes que les investisseurs débutants se posent, vous donnons nos meilleures réponses, et parfois nous invitons d’autres invités à répondre à ces questions pour nous, mais aujourd’hui vous m’amenez, Ashley et moi, à plonger profondément dans la psyché, les questions que nos recrues se posent et, espérons-le, vous donner de la valeur.

Ashley :
Aujourd’hui, nous retirons en fait notre question de réponse de recrue des plus grandes poches, Rookie Real Estate Bootcamp. Nous avons donc l’un des membres qui a posé une question dans le Bootcamp sur la chaîne Slack. Donc, si vous n’êtes pas familier, j’organise un camp d’entraînement pour les recrues dans l’immobilier, où nous apprenons à nous mettre à l’aise et en confiance pour obtenir votre première offre en 90 jours.

Ashley :
Donc, la question d’aujourd’hui vient de Mac Fields, et il a posté ceci en slack : Salut, tous. Comment puis-je acheter un immeuble de placement sans mettre 20 % d’acompte sur un triplex ? J’ai déjà un prêt FHA. Je pensais le refinancer au conventionnel. Cependant, on m’a conseillé si j’essayais d’obtenir la FHA sur un immeuble de placement que je serais signalé dans la souscription puisque j’ai une grande famille. J’essaie de rester à l’écart des partenariats et d’un prêteur d’argent dur. Toutes les suggestions seraient grandement appréciées.

Ashley :
Donc, tout d’abord, l’un des autres membres, Wendy Al, a déjà commenté pour répondre à Mac et a déclaré : Ma banque m’a permis de mettre 15 % sur un immeuble de placement, mais c’était pour une maison unifamiliale. Je vérifierais auprès de votre banque.

Ashley :
Donc, la première chose que je vois là-bas, c’est qu’il y a des prêts conventionnels qui baissent de 5 % en ce moment. C’est en fait ma sœur qui essaie de chercher son prochain hack de maison, et elle a été pré-approuvée pour un conventionnel, juste pour qu’elle ne passe pas par l’inspection FHA et tous les tracas liés à l’obtention d’un prêt FHA par rapport à un conventionnel prêter.

Tony :
Ash, décomposons ça. Quelle est la différence entre FHA et conventionnel, pour ceux qui ne sont pas familiers ?

Ashley :
Oui, donc le prêt FHA n’est disponible que s’il s’agit de votre résidence principale. Vous ne pouvez avoir qu’un seul prêt FHA à votre nom, comme Mac l’a mentionné, et il s’agit généralement d’un faible taux d’intérêt et d’un faible acompte compris entre 3,5% et 5%. Avec une hypothèque conventionnelle, cela peut être un immeuble de placement, cela peut être votre résidence principale. Il s’agit généralement d’une mise de fonds plus élevée, mais il existe maintenant des prêts hypothécaires conventionnels qui n’autorisent qu’une mise de fonds de 5 %.

Ashley :
Ainsi, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous payez toujours ce PMI, cette prime d’assurance, chaque mois avec votre versement hypothécaire, jusqu’à ce que vous dépassiez ce seuil de 20 % et que vous ayez au moins 20 % de valeur nette dans votre propriété, vous pouvez alors demander la suppression de ce PMI ou le refinancement de la propriété.

Ashley :
Mais avec le prêt FHA, vous devez faire venir un inspecteur dans la propriété que vous achetez avant de la fermer, et ils s’assurent simplement que tout est conforme au code dans la propriété, qu’elle est habitable. Ils peuvent être pointilleux. Je me souviens quand ma cousine a fait son prêt FHA, elle a dû aller installer une balustrade sur des escaliers menant au sous-sol ou quelque chose comme ça et le vendeur n’était pas disposé à le faire, alors elle a dû faire passer son père et son frère et le faire.

Ashley :
Mais avec les vendeurs, en particulier sur ce marché en ce moment, les vendeurs ont généralement le choix entre de nombreuses options, et ils vont très probablement choisir une offre qui n’a pas cette inspection FHA attachée, car l’accord pourrait tomber s’il ne passe pas l’inspection de la FHA.

Tony :
C’était une merveilleuse rupture, Ash.

Ashley :
Je suis utile.

Tony :
Super, super minutieux. Ouais. Ma première question à cet auditeur serait… Je suppose qu’un commentaire et une question. Mon premier commentaire est, je pense que pour beaucoup de débutants, les investisseurs immobiliers en général, que lorsque nous obtenons un ou deux non, nous arrêtons notre créativité ou ce que nous pensons être possible. Donc, juste parce qu’une ou deux banques vous ont dit que ce n’était pas possible, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas un autre prêteur qui pourrait trouver un produit de prêt, ou qui a un produit de prêt, qui convient mieux à ce que vos objectifs sont pour cette propriété.

Tony :
Donc, je pense que mon premier conseil serait de parler à plus d’investisseurs immobiliers sur votre marché, dans votre région que vous connaissez, que vous aimez, en qui vous avez confiance, ou même que vous ne connaissez pas. Accédez aux plus grands forums de podcast et commencez simplement à demander autour de vous et voyez si quelqu’un a fait quelque chose de similaire à ce que vous essayez de faire. Et je peux presque garantir que quelqu’un a probablement emprunté le même chemin et a trouvé une solution qui pourrait fonctionner pour vous.

Tony :
J’étais coincé à essayer de financer une propriété que nous achetions, et grâce à des conversations avec d’autres investisseurs immobiliers que je connais, je me suis mis en contact avec un prêteur relais qui, je pense, pourrait nous aider à conclure cette affaire. Donc, je pense que ce serait mon premier point de recommandation pour vous. La deuxième chose que je dirais, c’est qu’il n’a pas tout à fait dit quel est le plan d’affaires pour cette propriété. Y aura-t-il une rééducation ? Peut-il l’acheter à prix réduit ? Et envisage-t-il d’augmenter la valeur en rénovant la propriété ?

Tony :
Parce que si c’est le cas, je me demanderais aussi pourquoi l’argent dur n’est pas une option pour vous ? Si vous l’achetez avec une remise de 60% et que vous savez que vous pouvez mettre 10, 20, 40, 50 000 € et augmenter la valeur de 3X, pourquoi ne pas tirer parti de l’argent dur alors ? Et puis vous vous débrouillez vraiment bien du côté du financement, car vous récupérez tout votre capital, espérons-le. Donc, je pense que juste deux questions, il ne nous a pas donné toutes ces informations, mais juste des choses auxquelles réfléchir au cas où ce seraient des options sur la table pour lui.

Ashley :
Oui, et une chose qu’il a mentionnée, c’est qu’il serait signalé par la FHA sur un immeuble de placement en souscription, car il a une grande famille. Donc, je ne sais pas exactement ce qu’il voulait dire par là, mais pour la FHA, ce doit être votre résidence principale. Donc, s’il n’avait pas l’intention d’emménager dans ce triplex, alors il serait définitivement signalé, et ce serait illégal si vous disiez que vous alliez y vivre et que vous n’allez pas y vivre en fait.

Ashley :
Donc, c’est une grande différence à savoir aussi, c’est que, pour utiliser la FHA, vous devez vivre dans la propriété. Donc, s’il devait vivre dans l’une de ces trois unités, ce serait bien. Et puis il peut louer les deux autres, puis il pourrait utiliser le prêt FHA. Donc, je ne suis pas sûr exactement, Mac, et je vous enverrai un message sur Slack pour obtenir plus de précisions et vous aider à y répondre. Mais s’il ne s’agit que d’un immeuble de placement et que vous parlez simplement aux banques autour de vous, qui ont des options, tout comme Wendy l’a dit, elle a obtenu 15% de réduction sur un immeuble de placement dans lequel elle ne vivra pas comme résidence principale .

Ashley :
Et puis aussi, une autre chose aussi, c’est que si Mac a des capitaux propres dans cette propriété, il pourrait également obtenir une ligne de crédit dans la propriété dans laquelle il vit maintenant, à utiliser comme fonds pour acheter une autre propriété.

Tony :
Oui, c’est un point fantastique, tirer parti des capitaux propres existants dont il dispose pour aider à financer cela. J’ai l’impression que beaucoup de gens oublient qu’ils, surtout maintenant où nous en sommes actuellement dans le cycle du marché, il y a beaucoup de gens assis sur des capitaux propres. Je pense que la dernière chose que j’ajouterais, Mac, et cela ne fonctionne, encore une fois, que si vous envisagez de vivre dans l’une de ces unités, mais il existe un programme, une société appelée NACA. Cela signifie Neighbourhood Assistance Corporation of America, si je ne me trompe pas.

Tony :
Mais si vous recherchez simplement NACA, je connais des investisseurs qui ont utilisé leurs prêts pour acheter des propriétés piratables. C’est un prêt classique, mais c’est à zéro, toujours. Aucun acompte n’y est associé. Ils couvrent la majorité de vos frais de clôture. Et les taux d’intérêt sont généralement inférieurs d’un point à un demi-point aux taux d’intérêt traditionnels des résidences principales.

Tony :
Maintenant, c’est une bête absolue d’obtenir l’approbation de ce prêt. Le nombre d’étapes qu’ils vous font franchir et croyez-moi, je le sais parce que j’ai essayé. Nous avons essayé de le faire pour ma résidence principale, mais nous avons rencontré des problèmes, car il existe d’autres limitations concernant le prix d’achat et des choses comme ça, vous ne pouvez donc pas dépasser le prix d’achat médian dans un code postal spécifique. Mais si vous êtes en mesure de satisfaire toutes leurs conditions, vous obtenez un produit de prêt absolument incroyable, incroyable et incroyable pour presque pas d’argent de votre poche. Donc, dernière chose, si vous envisagez d’y vivre, recherchez NACA et voyez si c’est également une option pour vous.

Ashley :
D’accord. Eh bien, génial, Tony. Merci beaucoup les gars d’avoir écouté Rookie Reply de cette semaine. Je suis Ashley chez Wealth for Rentals, et il est Tony chez Tony J Robinson sur Instagram. Assurez-vous de consulter le groupe Facebook Real Estate Rookie ainsi que notre chaîne YouTube, Real Estate Rookie. On se verra les gars la prochaine fois.