Acheter et conserver un bien immobilier est, à mon humble avis, le meilleur investissement qui soit. Cela dit, cela s’accompagne d’un défi très important : vous devez gérer les propriétés que vous achetez.
En tant que tel, cela conduit à une question plus importante : devriez-vous choisir la gestion immobilière en interne ou externaliser la gestion immobilière ? Cette question, bien qu’importante, ne vient pas avec une réponse toute faite pour chaque investisseur immobilier. Voici ce que vous devez savoir sur les deux côtés de cette médaille.
Faut-il faire appel à un tiers gestionnaire immobilier ?
Bien sûr, il n’y a pas de « bonne » réponse à cette question. Que vous deviez ou non embaucher un gestionnaire immobilier tiers dépend fortement de vos objectifs.
Vous cherchez à développer une grande entreprise et à devenir un investisseur immobilier à temps plein ? Dans ce cas, il est probablement plus judicieux de gérer vous-même vos propriétés.
Vous souhaitez investir passivement et faire fructifier un pécule tout en faisant un autre métier ? Il serait alors logique d’embaucher un gestionnaire.
Vous aimez vous salir les mains et faire vous-même la réhabilitation et l’entretien de vos propriétés ? Si c’est le cas, je pencherais pour la gestion de vos propres propriétés.
Craignez-vous les interactions difficiles et l’hostilité occasionnelle qui peuvent découler des interactions avec les locataires ? Dans ce cas, il est probablement plus logique d’embaucher un gestionnaire tiers.
Gestion en interne vs gestion par des tiers
Comme pour la plupart des choses dans la vie, il y a des compromis à faire pour chaque approche. Dès le départ, la gestion des propriétés vous-même permet d’économiser l’argent qu’il en coûterait pour embaucher un gestionnaire immobilier. La plupart des sociétés de gestion immobilière facturent environ 10 % du loyer perçu pour leurs services, ainsi que tous les frais de retard perçus et le premier mois de loyer pour chaque nouveau locataire.
Cela dit, chaque livre d’affaires vous dira que le temps, c’est de l’argent, et l’embauche d’une société de gestion immobilière vous fait gagner du temps. Vous pouvez utiliser ce temps supplémentaire pour votre travail, pour trouver des vendeurs plus motivés et des opportunités à valeur ajoutée, ou pour faire toute autre chose qui vous intéresse ou qui nécessite votre attention.
Mais si l’embauche d’un gestionnaire immobilier peut vous faire gagner du temps et de l’argent, la réalité est qu’il y a plus d’aspects que de l’argent impliqués dans la gestion immobilière. La gestion de vos propriétés vous-même réduit la possibilité d’être mis à profit par vos employés ou entrepreneurs.
Problème potentiel n° 1 : Structures de paiement de la fraude ou des commissions
Si vous embauchez des employés ou faites appel à des sous-traitants, vous courez plus de risques d’être victime d’une fraude parce que quelqu’un d’autre s’occupe des finances quotidiennes liées à vos propriétés. En fait, j’ai entendu parler de gestionnaires immobiliers recevant des pots-de-vin d’entrepreneurs ou d’unités de location sans en parler à leurs clients. Ils empochent simplement le loyer de cette unité « vacante » à la place. C’est le pire des cas, bien sûr, mais cela arrive.
Cependant, lorsque vous gérez vous-même les propriétés, vous êtes plus proche de l’action. En tant que tel, il est plus facile de surveiller ce qui se passe avec les propriétés et les locataires et de s’assurer que tout se passe au-dessus de tout bord.
De plus, vos incitations ne sont pas parfaitement alignées. Comme indiqué ci-dessus, les gestionnaires immobiliers reçoivent généralement le premier mois de loyer complet pour un nouveau locataire. Bien que cela couvre le coût de leurs agents de location, ces coûts sont souvent fixes. Cela dit, certains agents de crédit-bail touchent une commission.
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L’un des problèmes liés à un gestionnaire immobilier travaillant à la commission est qu’il est en fait dans l’intérêt du gestionnaire de remettre la propriété plus souvent. Lorsqu’une propriété a un roulement élevé de locataires, le gestionnaire immobilier a plus d’opportunités de la louer et de percevoir l’intégralité du loyer et de la commission du premier mois. Mais un chiffre d’affaires plus élevé est, bien entendu, contraire aux intérêts du propriétaire.
Ainsi, la fraude n’a pas nécessairement besoin de se produire pour que la structure des commissions d’un gestionnaire immobilier soit un problème. De mauvaises incitations à elles seules peuvent conduire à moins d’efforts et, à leur tour, à de pires résultats dans certains domaines. Quoi qu’il en soit, personne ne se souciera jamais plus du résultat de vos propriétés que vous.
Problème potentiel n° 2 : Gérer efficacement la propriété
Mais même si vous aurez toujours plus de droits sur vos propriétés que les autres, il n’est pas nécessairement facile de gérer vos propres propriétés. La gestion d’une propriété comporte de nombreux éléments mobiles, ce qui signifie que vous devez mettre en place des composants spécifiques pour gérer efficacement vos propriétés.
Pour commencer, vous devez vous assurer que vous êtes en conformité avec la loi sur le logement équitable, qui est l’un des facteurs les plus importants, sinon la le plus important, en jeu. Sinon, vous pouvez avoir de graves problèmes juridiques.
Mais adhérer à la Fair Housing Act demande du temps et de l’énergie. Certains systèmes sont essentiels dans ce processus et ils n’apparaîtront pas du jour au lendemain.
Les gestionnaires immobiliers tiers auront, ou du moins devraient, avoir les systèmes en place pour se conformer aux exigences de ces lois. Cela comprend l’accès aux bons modèles de baux, de demandes, de dépôts et de modèles de paiement ou de cessation d’emploi. Cela comprend également la connaissance des politiques et des procédures qui doivent être suivies pour la location, les collections, l’entretien et d’autres tâches de gestion immobilière au jour le jour.
En tant que telles, les structures intégrées que les gestionnaires immobiliers ont en place peuvent être un avantage majeur. D’un autre côté, si vous souhaitez gérer vos propres propriétés, vous devrez probablement construire ces systèmes au fil du temps.
Problème potentiel n°3 : locataires problématiques
Faire appel à un gestionnaire tiers pour superviser votre propriété vous permettra également de vous débarrasser de nombreux maux de tête. La plupart des locataires sont bons, mais quelques-uns peuvent être difficiles à gérer. Que le problème provienne du fait que les locataires paient leur loyer en retard de façon chronique, qu’ils se plaignent constamment de bruit au sujet de leur logement ou d’autres problèmes liés aux locataires, régler les problèmes que les locataires posent problème peut être un gros casse-tête.
En utilisant un gestionnaire tiers, vous ajoutez une couche d’isolation entre vous et les problèmes avec les locataires, ce qui rendra les décisions sur ces questions moins stressantes. En retour, cela vous facilitera la vie car quelqu’un d’autre s’occupe des communications avec ces locataires. Mais ne vous laissez pas berner par l’idée de décharger le mal de tête des locataires sur quelqu’un d’autre. Malheureusement, il n’existe pas de propriété immobilière « sans tracas ». Par conséquent, même si l’utilisation d’un gestionnaire tiers peut atténuer une partie de ce stress, vous y serez toujours impliqué à certains moments.
Gérer le gestionnaire : une exigence avec un gestionnaire immobilier tiers
Si vous choisissez d’embaucher un gestionnaire tiers, vous devrez toujours gérer le gestionnaire, ce qui inclut l’examen des rapports mensuels sur les revenus, les postes vacants et les créances. Si les propriétés ne sont pas louées ou si la délinquance est élevée, assurez-vous de les interroger à ce sujet. Soyez un peu nuisible. La roue qui grince obtient la graisse.
Et si le manager ne s’améliore pas, n’ayez pas peur de changer. Soyez juste minutieux pour vérifier le remplacement ou vous risquez de vous retrouver dans le même bateau que celui dans lequel vous étiez avec le dernier.
Cela conduit également à un dernier avantage clé de la gestion de votre propriété vous-même : vous gagnez de l’expérience en le faisant. Même si vous décidez éventuellement d’embaucher un gestionnaire immobilier, il est beaucoup plus facile de savoir quand quelqu’un tire votre chaîne si vous avez une certaine expérience dans ce rôle.
Tiers gestionnaire de biens ou autogestion : lequel choisir ?
Alors, quelle option choisir ? Eh bien, que vous choisissiez ou non de confier la gestion de vos propriétés à quelqu’un d’autre dépend de vos besoins et de vos objectifs. Cela dit, vous pouvez souvent affiner les options en évaluant la taille et l’emplacement de votre portefeuille immobilier.
Si vous n’avez qu’une ou deux locations dans votre portefeuille, il est souvent judicieux de le faire vous-même, surtout si vous faites du piratage. Avec si peu de propriétés, vous ne serez pas un client de grande valeur pour une société de gestion immobilière – et tant que vous trouvez une société de maintenance pour faire la maintenance (en supposant que vous ne vouliez pas le faire vous-même), gérer le les propriétés de votre portefeuille ne devraient pas nécessiter beaucoup de temps.
Si vous avez un nombre décent de locations (entre cinq et 20 ou plus), alors une société de gestion immobilière est plus logique. Un tel portefeuille vous obligera à consacrer beaucoup de temps à la gestion, mais générera rarement suffisamment de revenus pour vous permettre de quitter votre emploi, à moins que vous ne les possédiez sans dette ou que vous les renversiez ou les vendiez en gros. En tant que tel, vous n’aurez probablement pas assez de temps pour le gérer correctement.
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Si vous allez grand et que vous souhaitez créer une société immobilière importante avec un grand nombre de locations, cela pourrait valoir la peine de créer votre propre société de gestion immobilière. Cela vous donnera beaucoup plus de contrôle sur la qualité et votre marque, et vous permettra de profiter de certaines économies d’échelle.
Si vous achetez des propriétés à l’extérieur de l’État, vous devez effectivement engager une société de gestion tierce. Néanmoins, vous devez le faire avec prudence, car investir à l’extérieur de l’État comporte un assortiment de risques et de défis.
Ou, si vous travaillez pour un fonds d’entreprise ou un FPI, ces sociétés ne se spécialisent généralement pas dans la gestion immobilière. En tant que tel, il serait sage d’embaucher une société de gestion immobilière pour gérer le côté gestion de l’équation.
Réflexions finales sur les tactiques de gestion immobilière
Bien que chaque côté de la médaille de la gestion immobilière ait ses propres avantages et inconvénients, n’oubliez pas que la décision que vous prenez pour votre portefeuille doit en fin de compte être basée sur les nombreux facteurs qui sont uniques à votre situation. C’est à vous de regarder vos objectifs, votre situation et les avantages et inconvénients de chaque option afin de décider de la meilleure option pour vous.