Réponse de la recrue : que faire lorsqu’une évaluation revient à la baisse ?

Ashley :
C’est l’épisode 198 de Real Estate Rookie.

Ashley :
Je m’appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur Tony Robinson.

Toni :
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l’inspiration, les informations et les réponses à vos questions pour vous aider à démarrer votre parcours d’investissement immobilier. Et aujourd’hui, nous avons une question vraiment intéressante du groupe Facebook Real Estate Rookie, et si vous n’êtes pas dans le groupe Facebook Real Estate Rookie, assurez-vous de vous inscrire. C’est honnêtement l’un des groupes Facebook les plus actifs et les plus engagés que j’ai vus pour l’investissement immobilier.

Toni :
La question d’aujourd’hui vient de Montes Receivus, donc Montes, j’espère que j’ai bien dit votre nom de famille, mais la question de Monte est : « Donc, mon ami vient de rencontrer cette situation dont je n’avais jamais entendu parler auparavant. Mon copain a fait une offre nettement supérieure au prix demandé et le vendeur, avant d’accepter l’offre, a demandé à mon ami s’il serait prêt à payer la différence si l’évaluation était inférieure au prix de l’offre. Question très culottée. Quelqu’un a-t-il déjà rencontré la situation, et quelle serait la meilleure réponse, le cas échéant ? » Alors Ash, qu’en penses-tu ?

Ashley :
Ouais, donc une évaluation, c’est tellement délicat, et Tony, je t’ai déjà entendu dire que c’est plus un art qu’une science, et je pense que c’est un si bon conseil parce que tu ne peux pas dire avec certitude exactement quoi une propriété va être évaluée même si vous regardez les prix ou les revenus qu’elle rapporte. Donc ce copain, ce qu’ils disent pourrait arriver, cela pourrait certainement arriver là où il pourrait y avoir une différence dans l’évaluation . Donc, quelques choses que je fais sont de faire autant de recherches que possible à l’avance pour faire de votre mieux pour estimer ce que sera l’évaluation réelle. Donc, une chose que je fais est de remonter les compositions. J’utilise PropStream. Vous pouvez accéder au système de cartographie SIG de votre comté et consulter les propriétés. Vous pouvez également simplement vous rendre sur un site Web de référencement MLS tel que Realtor ou La Blogueuse et extraire les compositions à partir de là. Et puis allez-y et regardez aussi quelles sont les différences entre ces compositions. Peut-être qu’une propriété a un garage, l’autre n’en a pas, prenez-les en compte dans vos mesures là-bas.

Ashley :
Ensuite, lorsque vous rencontrez l’évaluateur, apportez toutes les informations dont vous disposez. Donc, s’il y avait un nouveau toit, des améliorations ont été apportées à la propriété, apportez-la avec vous. Peut-être que si vous possédez une propriété sur la route, ou si vous connaissez quelqu’un qui en a une, et qu’ils ont fait faire une évaluation, et que cela fonctionne en votre faveur, apportez une copie de cette évaluation. Donc ça va dans les deux sens. Certains évaluateurs prendront autant d’informations que vous pouvez leur donner et diront : « Oh wow, merci. Cela va rendre mon travail tellement plus facile. Certains diront : « Non. Non merci. Je ne veux même pas le regarder. Mais autant être préparé si c’est quelqu’un qui va prendre les informations que vous voulez. En ce qui concerne l’évaluation qui revient plus bas que vous ne le souhaitez, je n’ai personnellement aucune expérience, et c’est pourquoi je vais céder la parole à Tony. Donc, mes petits conseils étaient juste pour vous aider à vous préparer pour l’évaluation, et maintenant, Tony va réellement vous aider avec ce qui se passe lorsque l’évaluation ne revient pas comme vous le souhaitez.

Toni :
Ouais. Et Ashley, tous des points fantastiques. J’apprécie que vous partagiez cela avec les auditeurs, et Montes, pour revenir en quelque sorte à votre question initiale également, ce n’est en fait pas si fou pour un vendeur de demander cela à un acheteur. Il est donc courant que s’il y a une sorte de situation de guerre des enchères, que le prix d’achat dépasse ce que la propriété évaluera, et il y a un nom pour cela. C’est ce qu’on appelle l’écart d’évaluation. Et nous avons vu beaucoup de choses se produire au cours des 12 derniers mois alors que le marché devenait fou, et il y avait plusieurs offres, plusieurs enchères, des personnes enchérissant sur la même propriété. Vous avez vu beaucoup de choses où les propriétés étaient placées sous contrat pour un prix qui était potentiellement beaucoup plus élevé que ce que la propriété évaluerait. Donc, dans un marché comme celui-ci, Montes, c’est courant. Ce n’est pas fou le vendeur de demander ça au vendeur.

Toni :
Et beaucoup d’acheteurs, lorsqu’ils soumettent des offres sur un marché concurrentiel, incluront même dans leur offre initiale l’écart d’évaluation qu’ils pensent qu’ils seraient prêts à atteindre, mais dites que vous pensez que l’évaluation vient d’arriver au plus bas, n’est-ce pas ? Pas nécessairement que vous alliez bien au-delà de sa valeur. Si vous estimez qu’il est venu en bas, vous pouvez contester une évaluation. D’accord? Nous vous avons contesté avec succès quelques évaluations, et ce que nous avons pu souligner, ce sont des divergences dans le rapport que l’évaluateur a rédigé. Donc, par exemple, celui que nous venons de faire, l’évaluateur avait la superficie en pieds carrés de, je pense, près de 200 pieds carrés, n’est-ce pas ? Et cela fait une différence dans la valeur de la propriété. Les compositions que l’évaluateur a choisies, nous avons trouvé d’autres propriétés plus similaires, de meilleures compositions et le même rayon de mile que l’évaluateur a utilisé qu’il vient de négliger pour une raison quelconque.

Toni :
Alors trouvez des trous dans le rapport de l’évaluateur que vous pouvez pointer pour dire : « Hé, voici une incohérence ici. Ou voici une incohérence ici. Ou voici une meilleure maquette d’évaluation ici, ou voici des informations qui étaient incorrectes. » Et si vous pouvez repousser, parfois l’évaluateur admettra et apportera ces modifications, d’autres fois, j’en ai eu jusqu’à où vous pouvez réellement obtenir une deuxième évaluation, puis si tout le reste échoue, il s’agit peut-être simplement de trouver un autre prêteur , droit? Si le prêteur n’est pas prêt à sauter à travers ces cerceaux pour vous aider à lutter contre cette évaluation, vous pouvez toujours sortir, trouver un autre prêteur, il pourra réorganiser un autre évaluateur. Ils pourront commander une autre évaluation auprès d’un autre évaluateur, ce qui vous aidera, espérons-le, à obtenir une meilleure opinion de la valeur de la propriété. C’est donc ce que nous avons fait dans le passé pour nous aider à combler certaines de ces lacunes d’évaluation que nous avons constatées. Mais tout le reste échoue, vous pourriez, Montes, votre ami pourrait devoir sortir de sa poche pour couvrir la différence entre le prix d’achat et le prix d’évaluation.

Ashley :
Ouais. Et je pense que la chose à retenir de cet épisode est d’essayer au moins de contester cette appréciation si cela se produit, là où il y a cet écart, la différence. Faites ce que vous pouvez pour essayer d’obtenir une nouvelle évaluation ou demandez à l’évaluateur de revoir sa configuration et ce qu’il a calculé comme valeur d’expertise.

Ashley :
Eh bien, merci beaucoup les gars de nous avoir rejoints pour cet épisode de Real Estate Rookie. Vous pouvez nous envoyer un DM sur Instagram ou laisser un message dans le groupe Facebook Real Estate Rookie. Et si vous appréciez le spectacle, veuillez nous laisser une critique cinq étoiles sur votre plateforme de podcast préférée.

Ashley :
Je suis Ashley de Wealth from Rentals et il est Tony de Tony J. Robinson. Merci beaucoup les gars pour votre écoute.