Depuis plusieurs années, on parle d’une récession potentielle pour toutes sortes de raisons. Mais il y a toujours un risque ou une raison de ne pas investir dans l’immobilier. Cela devrait-il nous empêcher de le faire? En termes simples, non.
Il vaut en effet mieux ne pas avoir d’accord du tout que de s’enchaîner avec un mauvais accord. Mais cela ne signifie pas qu’il n’y a pas d’accords à conclure. Il suffit d’être patient et d’attendre les bons.
Oui, la concurrence est féroce et les prix sont chers. C’est pourquoi vous devez être encore plus sélectif et accorder plus d’attention aux fondamentaux lorsque vous investissez dans l’immobilier multifamilial. Contrairement aux propriétés unifamiliales, il existe des risques multifamiliaux uniques si vous ne faites pas attention à ses besoins spécialisés.
Il n’y a aucun moyen d’éviter complètement le risque. En raison de toutes les variables qui ne sont pas sous votre contrôle lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, tout peut mal tourner à tout moment. Mais lorsqu’il s’agit d’investissement multifamilial, il est encore plus important d’être conscient de ces risques et de savoir comment les gérer efficacement. Pour vous aider à vous préparer, consultez les types de risques les plus courants ci-dessous et les moyens de les atténuer.
1. Risque lié aux actifs
Ce type de risque concerne la valeur d’un actif et son risque général sur le marché. Tous les actifs ont fondamentalement ceci, et il est important de comprendre à quel point il est en termes de propriété qui vous intéresse avant de investir dans l’immobilier.
Honnêtement, il n’y a aucun moyen de se débarrasser complètement de ce genre de risque. C’est à peu près intégré dans le monde de l’investissement. Mais pour en gérer le moins possible, il est préférable d’apprendre tout ce que vous pouvez sur l’actif. Faites l’investissement le plus éclairé en étant éduqué et en vous assurant que le risque en vaut la peine. Posez-vous ces questions pour commencer.
- Combien coûte l’investissement ?
- Devrai-je faire des rénovations, et si oui, combien?
- Combien coûteront ces rénovations ?
- Dans quel type de quartier est-ce que je prévois d’investir et où est-ce que je le vois aller à l’avenir ?
Ce dernier point est très important. Un mauvais marché ruinera même une grande propriété d’investissement. Mais investir dans l’immobilier au sein de la même classe d’actifs peut vous aider à gérer les attentes de plusieurs endroits à la fois.
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2. Risque gestionnaire
Une propriété sera moins susceptible de bien performer si elle n’est pas bien gérée. Que vous gériez la propriété directement ou que vous embauchiez quelqu’un pour le faire à votre place, si le travail n’est pas fait correctement, vous constaterez très probablement une baisse des revenus de l’investissement.
Pour aider à atténuer ce risque, économisez de l’argent. Un flux de trésorerie sain est important pour garder vos investisseurs heureux. Une propriété multifamiliale génère généralement un plafond de 6 %, qui correspond au bénéfice net d’exploitation divisé par le prix d’achat initial.
Vous n’aurez peut-être pas ce flux de trésorerie minimum de 6 % au début, selon l’endroit où vous achetez, mais vous devriez vous en approcher de très près après quelques rénovations. Soit dit en passant, les rénovations coûtent aussi de l’argent.
En termes d’entretien, vous devez également être au courant des réparations nécessaires à la maison. Ceux-ci peuvent devenir très coûteux très rapidement si vous n’agissez pas rapidement en conséquence. Avoir environ 10 000 € de côté au cas où quelque chose se passerait pendant que vous avez des locataires est une excellente idée. Mais tout réparer avant de mettre votre place sur le marché est également une décision intelligente.
Laisser votre propriété développer toutes sortes de problèmes la rendra moins précieuse pour les personnes qui cherchent à emménager, et si elles le font, elles ne resteront peut-être pas.
Ne comptez jamais sur les flux de trésorerie pour financer vos coûts de rénovation. Cela limitera votre capital et ralentira la progression de la valeur ajoutée. C’est aussi risqué si le coût s’avère plus élevé que prévu.
De plus, vous ne devriez jamais prévoir juste assez d’argent pour la rénovation. Récoltez 10% à 15% supplémentaires du budget prévu car la construction est pleine de surprises. Des choses comme les prêts multifamiliaux peuvent être une option, mais ces types de prêteurs peuvent être assez sérieux pour rembourser l’argent à temps. Si vous n’êtes pas en mesure d’effectuer un paiement pour une raison quelconque, il est probable que vous n’obtiendrez pas l’aide du prêteur.
Mais cela ne signifie pas que vous devriez éviter complètement les rénovations. En fait, c’est ce qui vous donnera l’avantage face à la concurrence sur le marché. Les bons types de changements attireront des tonnes de résidents potentiels vers vous. Ceci, en plus de la croissance attendue des loyers, signifie que vous pouvez facturer encore plus par locataire au fil du temps.
3. Risque de surendettement
Ce type de risque consiste à être trop endetté par rapport à la valeur et aux flux de trésorerie de votre propriété. Fondamentalement, si un bien immobilier est en si mauvais état qu’il ne vaut pas la peine de le réparer, votre risque de surendettement est très élevé.
Parfois, avoir ce risque n’est pas une mauvaise chose car les gens peuvent voir le potentiel des projets. Et si vous envisagez de retourner la propriété, vous pouvez économiser beaucoup d’argent en vivant dans une unité tout en la réparant et en louant les logements vacants au fur et à mesure qu’ils deviennent prêts pour les locataires.
Pour éviter celui-ci, assurez-vous d’entrer dans vos investissements avec un plan. Ayez un budget fixe pour combien vous êtes prêt à dépenser pour une propriété, puis combien vous êtes prêt à dépenser pour des rénovations. Tant de propriétaires aiment un bon projet et un réparateur, mais si votre argent n’est pas géré efficacement, le risque multifamilial ici serait trop élevé et transformerait la maison en un gouffre financier.
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4. Changements économiques et du marché local
En tant qu’investisseurs, nous savons tous que les conditions du marché ne restent jamais les mêmes longtemps. C’est pourquoi il est si important de rechercher au préalable le domaine dans lequel vous investissez.
Réfléchissez aux industries les plus susceptibles d’être les plus durement touchées lors du prochain ralentissement et évitez les villes qui dépendent fortement de ces types d’industries. Une partie de ce risque multifamilial est que vous aurez plusieurs familles vivant sur votre propriété. Si chacun d’eux travaille dans le même domaine et que cette industrie s’effondre demain, vous n’avez pas de chance.
Les villes avec une grande diversité d’emplois sont beaucoup plus résilientes économiquement qu’une ville qui dépend fortement d’une seule industrie ou d’une seule entreprise. Vous serez en mesure d’attirer de nombreux types de personnes dans votre propriété multifamiliale, ce qui pourrait réduire la nécessité d’être continuellement à la recherche de locataires.
5. Difficultés de financement
Se lancer dans l’immobilier peut être difficile, mais cela peut l’être encore plus avec les logements multifamiliaux. Par exemple, de nombreux États, comme New York, exigent que les investisseurs versent trois à quatre fois plus d’argent en acompte sur une propriété multifamiliale par rapport à une propriété unifamiliale. Obtenir un prêt ou des investisseurs peut aussi être plus difficile.
Pour lutter contre cela, vous devez économiser encore plus d’argent pour couvrir le coût de l’acompte, des rénovations, du marketing, etc. Au moins 100 000 € pour une propriété de trois logements ou plus devraient suffire pour démarrer, mais n’oubliez pas qu’avec un logement multifamilial, beaucoup de choses peuvent mal tourner à la fois. La responsabilité de prendre soin de tout cela vous incombe. Si vous n’avez pas l’argent pour gérer tout cela dès le départ, il vous sera facile de vous endetter sans pouvoir vous en sortir.
Pas de récompense sans risque
Même si nous parlons d’éviter autant que possible le risque, cela ne signifie pas que le risque n’en vaut pas la peine. Faire les bons choix avec le bon type de risque pourrait finalement signifier un excellent résultat pour vous.
En fin de compte, tout investissement immobilier est un pari car on ne sait jamais ce que l’avenir nous réserve. L’ajout des préoccupations supplémentaires liées au risque multifamilial ne fait que rendre les choses beaucoup plus stressantes. Mais être éduqué sur tous ces sujets peut vous permettre de vous impliquer aussi facilement que possible et vous aider à faire les meilleurs choix possibles, il est donc de plus en plus probable que vous puissiez retirer de l’argent.