Le flux de trésorerie est défini comme le montant des revenus locatifs qui reste après que toutes les dépenses ont été payées sur un bien locatif.
Cependant, le problème se complique un peu si l’on tient compte du fait que tous les investisseurs n’utilisent pas la même formule pour le calculer.
Certaines personnes appellent trésorerie le montant restant après soustraction des dépenses mensuelles du loyer. Mais cette formule n’inclut pas les dépenses aléatoires que vous ne pouvez pas anticiper, telles que les réparations, les postes vacants et les articles de remplacement coûteux comme les toits et les climatiseurs.
Le danger de ne pas inclure ces éléments est que vous pourriez commencer à dépenser les flux de trésorerie que vous avez générés, puis vous vous retrouverez sans moyen de payer les réparations ou les postes vacants.
D’autres incluent toutes les dépenses auxquelles ils peuvent penser : vacance à 10 % du loyer brut (même si les vacances ne se produisent pas très souvent), réparations à 10 % du loyer brut (même si le bail stipule que le locataire doit payer les réparations ) etc.
Le problème avec cette formule est qu’elle peut donner l’impression que l’investissement immobilier n’est pas rentable. Si quelque chose ne semble pas rentable, les gens ne passeront pas de temps à le poursuivre.
Alors, quelle est la meilleure façon d’estimer les flux de trésorerie ?
La première chose à considérer est de savoir si vous devez déterminer votre flux de trésorerie sur une base mensuelle ou annuelle ou si vous souhaitez simplement mettre les « réserves » comme une dépense lorsque vous calculez votre flux de trésorerie.
Les propriétaires d’immeubles locatifs mesurent souvent les flux de trésorerie en tant que flux de trésorerie nets, c’est-à-dire le montant d’argent restant après la finalisation d’une transaction. Le surveiller mensuellement permettra un examen approfondi de l’évolution de votre flux de trésorerie net d’un mois à l’autre; chaque année offre une vue d’ensemble.
Le calcul précis de votre flux de trésorerie net vous permettra de déterminer votre retour sur investissement (ROI) pour cette propriété sans dépendre du propriétaire précédent et du propriétaire locatif pour vous donner cette information.
Comment calculez-vous les flux de trésorerie dans l’immobilier?
La matière préférée de la plupart des gens à l’école n’était pas les mathématiques, mais elles sont essentielles au succès de l’investissement immobilier. Comprendre comment votre entreprise gagne de l’argent est impératif pour l’aider à gagner plus. Par conséquent, concentrons-nous sur un aspect important des mathématiques immobilières : les flux de trésorerie.
Comme indiqué ci-dessus, les flux de trésorerie correspondent généralement au montant des revenus restant après le paiement de toutes les factures. Ceci est souvent exprimé sous la forme d’un montant mensuel en dollars.
Pour les investisseurs immobiliers, le flux de trésorerie est le revenu restant après le paiement de dépenses telles que l’hypothèque, les taxes, les assurances, les vacances, les réparations, les dépenses en capital, les services publics et toute autre dépense affectant la propriété.
Pour vous assurer d’avoir une propriété qui génère des liquidités, vous devez effectuer une analyse précise des flux de trésorerie de la propriété locative.
Le flux de trésorerie peut sembler facile à calculer, mais beaucoup de gens se trompent. À la base, c’est simple. Pour calculer le flux de trésorerie, soustrayez les dépenses du revenu :
Flux de trésorerie = Revenu total – Dépenses totales.
Assez facile, non ? Alors pourquoi tant de gens se trompent-ils ? C’est parce que même si l’équation est assez simple, les éléments qui la composent sont complexes. Examinons les deux pour mieux les comprendre.
Bien que le revenu total puisse être le même que le loyer total, ce ne sera souvent pas le cas. Il peut y avoir d’autres sources de revenus à prendre en compte, telles que les frais de dossier, les frais de retard et les revenus de blanchisserie.
Lors de l’analyse d’une propriété pour les flux de trésorerie, il est sage d’énumérer toutes les sources de revenus possibles, mais soyez prudent. Il est préférable de pécher par excès de prudence et de supposer que vous obtiendrez moins que ce que vous espérez réellement.
Après avoir fait une liste de toutes vos sources de revenus mensuelles, vous devrez faire quelques calculs mathématiques simples pour déterminer votre revenu net d’exploitation (NOI), qui est généré par vos immeubles de placement et le montant de votre retour sur investissement potentiel. , également appelé taux de capitalisation.
En ce qui concerne votre immeuble de placement, faites tout votre possible pour augmenter les flux de trésorerie. Même les petites choses peuvent s’additionner. Mais maintenant, examinons les dépenses potentielles que vous devez prendre en compte dans votre investissement.
Qu’est-ce qu’un bon flux de trésorerie ?
Un bon flux de trésorerie est tout ce qui vous place au-dessus de 100 € par revenu par unité que vous possédez. Cela signifie viser un flux de trésorerie de 100 à 200 dollars par unité achetée. Pour un duplex, visez 200 € au minimum. Si c’est un quadruplex, alors 400 € est le minimum. Vous voulez que ce soit un flux de trésorerie une fois que toutes les factures ont été payées, y compris, bien sûr, le paiement hypothécaire.
Cependant, il y a une mise en garde : le montant dépend de la taille de la transaction. Pensez-y de cette façon; si vous deviez investir 1 million de dollars dans un placement et que vous gagniez 100 € par mois, est-ce une bonne affaire ? Non. Mais si vous deviez investir 500 € et que chaque mois vous gagniez 100 €, c’est le meilleur investissement.
Ainsi, le flux de trésorerie par unité ou le flux de trésorerie par porte est une excellente mesure. Mais ce n’est qu’une mesure, et il y en a une autre dont il faut beaucoup tenir compte : le rendement en espèces.
Un rendement cash-on-cash est le pourcentage de votre investissement que vous réalisez cette année en flux de trésorerie. Voici quelques calculs de base : si vous avez investi 1 000 € et que vous avez récupéré 100 € toute l’année, cela représente un rendement de 10 %. Le rendement cash-on-cash correspond au montant d’argent que vous avez réalisé en bénéfices en flux de trésorerie au cours de l’année divisé par le montant d’argent que vous avez investi dans la transaction.
Alors, 100 € ou 200 € de liquidités mensuelles sont-elles une bonne affaire pour une maison unifamiliale ? Ce n’est pas la bonne question à poser. La bonne question est : combien d’argent y avez-vous investi ? La réponse à cette question est celle qui compte.
Autres questions à se poser : Pourquoi investissez-vous ? Qu’est-ce qui vous a poussé à investir dans l’immobilier locatif ?
Voulez-vous prendre une retraite anticipée ? Vous souhaitez un meilleur rendement de votre épargne ? Souhaitez-vous détenir une propriété à long terme pour des gains d’appréciation importants ? Avez-vous besoin d’un abri fiscal?
L’immobilier a tellement à offrir, et ce n’est pas une proposition unique.
Une fois que vous comprenez votre objectif, il est beaucoup plus facile de déterminer les types de propriété que vous devriez acheter, combien vous devriez dépenser et quelles stratégies vous devriez utiliser. La façon dont le flux de trésorerie est calculé est différente pour différentes personnes. Mais nous pouvons tous convenir qu’il s’agit de l’argent que vous gagnez grâce au loyer d’une propriété une fois les dépenses payées.
Tueurs de flux de trésorerie immobiliers
Personne ne veut de flux de trésorerie négatifs, il est donc utile de savoir ce qui peut en être la cause. Encore une fois, le but est de rapporter plus d’argent que vous n’en dépensez.
Les réparations et l’entretien peuvent prendre une énorme partie de l’argent de vos ressources. De plus, les problèmes affectent la qualité de vie de vos locataires. Plus vous laissez les réparations durer longtemps, plus vos locataires seront mécontents et plus les réparations peuvent coûter cher.
Le roulement des locataires tue les flux de trésorerie, car vous devrez de toute façon effectuer ces réparations ainsi que les nettoyages de vacance, qui peuvent coûter plus cher que le dépôt de garantie du locataire ne couvrira. Et si vous avez une société de gestion immobilière, elle peut vous facturer des frais pour vous trouver un nouveau locataire.
Si vos locataires ne paient pas leur loyer, votre trésorerie est réduite du montant qu’ils auraient dû payer. Visez les locataires à long terme. Encouragez votre locataire à payer au moins la moitié de son loyer, mais soyez ouvert et compréhensif face à sa situation, surtout si un locataire ne manque que de temps en temps un loyer.
Boosters de trésorerie immobilière
Vous voulez un flux de trésorerie positif, bien sûr, et vous voudrez le rendre plus élevé que prévu, si possible. Pour ce faire, vous devez rapporter plus d’argent que vous n’en dépensez chaque mois pour chaque propriété. Vous pouvez le faire avec les bonnes stratégies.
Vous pouvez augmenter votre trésorerie en augmentant le loyer, mais vous devez toujours augmenter le loyer en fonction de la valeur marchande et ce que vos locataires peuvent se permettre, car le roulement des locataires nuit à votre trésorerie. Vous pouvez améliorer une location avec une nouvelle machine à laver, une unité de climatisation ou d’autres équipements qui vous permettraient d’augmenter le loyer ou vous pourriez améliorer les locations de manière cosmétique.
Comme mentionné ci-dessus, vous voulez des locataires à long terme. Les postes vacants et les roulements signifient que vous payez pour une unité vide et que vous payez toujours pour l’électricité, l’eau et d’autres services publics. Les locataires à long terme sont le pain et le beurre de votre entreprise. Parfois, augmenter le loyer ne vaut pas la peine de perdre un bon locataire.
Pratiquez l’entretien préventif pour éviter que les choses ne deviennent plus coûteuses à réparer plus tard. De plus, cela rend vos locataires plus heureux. Vous ne voulez pas détruire votre trésorerie pendant des mois en ne vous occupant pas des réparations et des rénovations nécessaires.