Tandis que accédants à la propriété et même les propriétaires chevronnés ont peut-être entendu parler du MLS, ils ne connaissent peut-être pas le rôle qu’il joue tout au long du processus d’achat et de vente d’une maison. Comprendre comment les facteurs MLS dans le processus peuvent vous aider à tirer le meilleur parti de votre achat ou de votre vente. Dans cet article, nous expliquons tous les éléments essentiels du MLS :
- Qu’est-ce qu’un MLS et comment ça marche
- Quelles informations sont incluses et exclues d’une liste
- Comment accéder au MLS de votre région
- Pourquoi la MLS est importante pour tout le monde
Ces éléments essentiels vous permettront de mieux comprendre le fonctionnement du processus d’achat et de vente d’une maison. Commençons.
Qu’est-ce que le MLS ?
MLS signifie service d’annonces multiples. Il s’agit d’une base de données de maisons à vendre qui est produite et maintenue par des professionnels de l’immobilier pour aider leurs clients à acheter ou vendre une propriété. Les maisons à vendre sur un MLS sont appelées annonces. Les annonces MLS incluent généralement des informations importantes sur la propriété, telles que les détails extérieurs et intérieurs, le prix demandé, les taxes et autres coûts.
La MLS a été créée pour la première fois aux États-Unis à la fin des années 1800. Les membres du Board of Realtors d’une zone donnée se réunissaient certains jours et partageaient des informations sur les propriétés à vendre. Au cours de ces réunions, les agents immobiliers échangeaient des informations sur les propriétés et procédaient à l’achat de propriétés pour le compte des acheteurs qu’ils représentaient.
Aujourd’hui, un MLS local fournit des informations accessibles au public sur les annonces aux acheteurs intéressés. Cependant, certaines informations restent confidentielles. Cela inclut tout ce qui pourrait exposer le vendeur ou le bien à certains risques. Par exemple, les coordonnées du vendeur ne sont pas répertoriées publiquement pour protéger sa vie privée, et les détails sur le moment où la maison est vacante pour des visites ne sont jamais répertoriés pour empêcher les effractions. Pour accéder à ces détails, les acheteurs doivent travailler avec un agent immobilier agréé.
Les systèmes MLS varient en taille, couvrant parfois la municipalité locale, comme le Chicago MLS Midwest Real Estate Data (MRED). Dans les zones rurales, comme Portland, ME, un MLS régional peut couvrir plusieurs comtés. Les acheteurs potentiels peuvent également accéder aux informations MLS via des sites Web tels que thon rouge, où les annonces peuvent être consultées avant que les acheteurs ne choisissent leur agent.
Comment fonctionne le service d’annonces multiples ?
Le service d’annonces multiples s’efforce de faciliter le processus d’achat et de vente d’une propriété. Chaque MLS fonctionne un peu différemment, mais voici comment cela fonctionne dans la plupart des cas : lorsqu’un propriétaire est prêt à mettre une maison à vendre, il contacte un courtier ou un agent et lui accorde l’accès pour créer une liste. L’agent rassemblera les détails nécessaires pour compléter l’annonce et organisera probablement la capture de photographies, le tout dans le but de rendre la maison et l’annonce aussi attrayantes que possible pour les acheteurs. Il est important de noter que les vendeurs de maisons ne peuvent pas publier leur maison directement sur le MLS, car l’accès à la publication est réservé aux agents et courtiers agréés qui paient pour l’adhésion.
Une fois l’annonce en ligne, elle peut être partagée avec des acheteurs potentiels. Les agents de l’acheteur aideront à transmettre les informations de l’annonce à leurs clients, à condition que la propriété corresponde aux besoins de leurs clients. Les acheteurs indiquent ensuite les propriétés qu’ils souhaitent visiter en personne et leur agent immobilier peut alors planifier une visite. Et à partir de là, si l’acheteur aime la maison, il peut entrer dans le processus de négociation.
Quelles informations un MLS comprend-il pour une annonce type ?
Le MLS contient des informations et des détails pour aider à comprendre les valeur actuelle de la maison, ses coûts de possession et sa valeur potentielle. En d’autres termes, des informations qui aident à investir dans l’immobilier. Détails auxquels vous devez prêter attention :
- Photographies et vidéos de la propriété
- Style maison, comme Tudor ou Styles de maison victorienne
- Dimensions des lots et pieds carrés
- Nombre de chambres et salles de bains
- Descriptions détaillées de la propriété pièce par pièce, y compris le revêtement de sol
- Détails des caractéristiques extérieures, telles que le type de revêtement et de toiture
- Prix demandé, taxes et, le cas échéant, association de propriétaires (HOA) deux
- Jours sur le marché et prix d’inscription d’origine s’il a changé
- Comté et canton, ainsi que des informations sur la subdivision, le cas échéant
- Année de construction ou au moins une notification si la maison a été construite avant l’interdiction de la peinture au plomb (1978)
- Informations sur le district scolaire – primaire, collège/lycée et lycée
- Informations sur les services publics, telles que la manière dont vous obtenez votre eau (puits par rapport à la ville)
- Caractéristiques « vertes », le cas échéant, y compris les capacités solaires et le score d’évaluation des bâtiments écologiques
- Divulgations du vendeur, si seulement
Lors de la visualisation des annonces de condos, vous trouverez également des informations sur le type de gestion du HOA. Une liste de copropriété doit également inclure une politique relative aux animaux de compagnie, la disponibilité de l’entreposage, la disponibilité du stationnement et si la place de stationnement est cédée ou non. Enfin, l’exposition de l’unité (nord, sud, est ou ouest) doit être notée, ce qui indiquera le niveau de lumière naturelle auquel vous pouvez vous attendre.
Souvent, l’annonce doit également mentionner tous les avantages fiscaux dont le propriétaire précédent a bénéficié, mais parfois cette information est omise. Par exemple, dans la plupart des États, les personnes âgées bénéficient d’un taux d’impôt foncier réduit. Si l’annonce ne mentionne pas cette remise, vous pourriez être surpris par une forte augmentation d’impôt la deuxième année de propriété. Votre comptable ou conseiller financier devrait être en mesure de vous aider à comprendre les implications fiscales de la propriété.
Puis-je rechercher des maisons sur la MLS ?
Pour rechercher des maisons sur la MLS, vous aurez besoin de l’aide de votre agent ou courtier immobilier. L’accès au MLS est limité aux courtiers immobiliers et aux agents qui paient des frais annuels. Ainsi, lorsque vous travaillez avec un agent ou un courtier, ils vous donneront accès à une partie du MLS qui correspond à vos critères de recherche. En règle générale, cela se fait par e-mail, une connexion spéciale ou les deux.
Si vous avez un permis immobilier et que vous payez une somme modique, vous pourrez peut-être accéder au MLS par vous-même, cela dépend du MLS de votre région. Certaines bases de données MLS sont accessibles à toute personne titulaire d’un permis, tandis que d’autres nécessitent un permis et que vous soyez actif sur le marché immobilier de votre région. En d’autres termes, vous assistez activement acheteurs et vendeurs dans leurs transactions immobilières.
Heureusement, vous pouvez obtenir des annonces immobilières à jour sur Redfin.com. Étant donné que Redfin est un site Web de courtage, il peut être mis à jour directement à partir du MLS. Cela signifie que ses annonces sont mises à jour peu de temps après qu’un courtier inscripteur a initialement répertorié la propriété ou effectué des mises à jour.*
Combien y a-t-il de MLS et qui les met à jour ?
La Real Estate Standards Organization (RESO) établit des normes et certifie plusieurs services d’inscription. Selon le RESO, il existe 580 MLS certifiés opérant aux États-Unis, et des dizaines d’autres sont en cours de certification. Vous pouvez consulter un rapport de certification MLS sur le site Web du RESO. Des rapports plus approfondis devraient être publiés et consultables d’ici la fin de 2021.
Le MLS d’une zone spécifique est géré par un groupe de professionnels de l’immobilier, d’agents et de courtiers. Par exemple, le Colorado Springs, CO Le service d’annonces multiples est géré par Pikes Peak REALTOR® Services. Parfois, le groupe qui gère un MLS a des liens avec la National Association of Realtors (NAR), mais pas toujours.
le agent inscripteur met à jour les listes de propriétés individuelles. La fréquence exacte des mises à jour du MLS diffère en fonction du MLS et de la manière dont il intègre ses données. Si l’agent inscripteur a apporté des modifications à l’annonce, le MLS récupérera ces modifications et les nouvelles informations seront affichées.
Toutes les maisons à vendre sont-elles inscrites sur la MLS ?
Non, toutes les maisons disponibles à la vente ne sont pas répertoriées sur un MLS. Il existe trois cas où une maison peut être à vendre mais n’est pas répertoriée. Le premier exemple est les maisons à vendre par le propriétaire (FSBO).
Les propriétés FSBO ne sont pas autorisées sur de nombreux MLS. Cela se produit lorsque le MLS accepte uniquement les annonces d’agents et de courtiers agréés. Dans certaines régions, les vendeurs FSBO peuvent mettre leur propriété en vente pour un montant forfaitaire. Chez Redfin, nous obtenons les listes FSBO de Fizber.com et FSBO.com.
Le deuxième cas où une propriété peut être à vendre mais ne pas être répertoriée est que la propriété est un liste de poche. Les annonces de poche sont des maisons à vendre où l’agent de vente ne montre la maison qu’à un groupe sélectionné d’acheteurs. Sur certains marchés, autant que vingt pour cent des propriétés à vendre sont des annonces de poche.
Le troisième cas où une maison peut ne pas être inscrite sur le MLS est maisons de nouvelle construction. Parfois, les constructeurs choisissent de ne pas travailler avec un agent immobilier pour vendre leur développement. Vous verrez cela se produire plus souvent lorsque le marché est chaud et que les constructeurs n’ont pas nécessairement besoin de faire venir des acheteurs.
L’Association nationale des agents immobiliers a interdit cette pratique en 2019. Mais l’interdiction n’a pas été appliquée, et les annonces de poche ont augmenté depuis. La raison pour laquelle ces inscriptions peuvent être problématiques est qu’elles empêchent certains acheteurs de participer au marché immobilier, ce qui entraîne des pratiques de logement déloyales.
Pourquoi la MLS est importante pour tout le monde
Bien que le MLS soit créé et maintenu par des professionnels de l’immobilier, il profite à de nombreux aspects du marché immobilier et aux personnes ayant des intérêts sur le marché. Le MLS apporte de la transparence au système immobilier – tout le monde peut voir ce qui se vend à quel prix – ce qui est crucial pour créer et maintenir un juste marché du logement.
Comment cela profite aux agents
Un MLS est un excellent ressource agent immobilier et présente de nombreux avantages commerciaux. Le MLS facilite le partage des annonces avec les acheteurs, généralement en leur configurant un portail pour afficher leurs correspondances. Lorsque l’acheteur trouve quelque chose qui lui plaît, il peut facilement communiquer son intérêt à l’agent et organiser une visite.
Les agents peuvent également promouvoir les maisons qu’ils représentent à vendre auprès de milliers d’acheteurs potentiels. Ils peuvent facilement modifier les détails de l’annonce pour rendre la propriété plus attrayante ou mettre à jour l’annonce si quelque chose d’important a changé.
Comment cela profite aux vendeurs
Les vendeurs à domicile bénéficient également du MLS. Le service permet de partager très facilement leur annonce avec des acheteurs potentiels, une exposition qu’ils n’obtiendraient généralement pas s’ils vendaient eux-mêmes. Pendant le analyse comparative du marché (processus de « comps »), le vendeur obtiendra des informations sur le prix de vente des autres propriétés et les fonctionnalités qu’elles offrent. C’est ainsi que le prix demandé initial est déterminé.
Mais, un vendeur peut utiliser ces informations à son avantage d’autres manières. Par exemple, si leur maison présente un désavantage concurrentiel, le vendeur peut être en mesure de remédier à ce désavantage avant de mettre la maison sur le marché. Les vendeurs doivent examiner les détails de la propriété de maisons similaires qui se vendent à l’extrémité supérieure du spectre pour des idées d’améliorations domiciliaires. Souvent, quelques petits projets peuvent se traduire par moins de temps sur le marché et un prix de vente plus élevé.
Comment cela profite aux acheteurs
Grâce à l’aide d’un agent, un acheteur peut également bénéficier du MLS. Lorsqu’il est en train d’acheter une maison, un acheteur aura plus d’options parmi lesquelles choisir qui répondent à ses critères et le MLS fournira des informations plus détaillées sur l’annonce, telles que la taille, les caractéristiques, le style, le quartier, etc. Cela rend le tri des hits potentiels beaucoup plus facile pour l’agent, ce qui fait gagner du temps à l’acheteur.
* 85 % des nouvelles annonces dans les flux MLS reçues par Redfin seront publiées dans les 5 minutes.