Le 15 novembre, la Réserve fédérale a annoncé qu’elle pourrait augmenter les taux d’intérêt jusqu’à trois fois en 2022, signalant un changement radical de politique.
C’est une grande nouvelle parce que au début de la pandémie de COVID-19, la Fed a pris deux mesures importantes pour stimuler l’économie. Il a abaissé les taux d’intérêt à près de zéro et a lancé un programme d’achats d’actifs, qui ont tous deux fonctionné comme prévu.
Et maintenant, il semble que nous prendrons du recul par rapport à ces deux stimuli en 2022, ce qui pourrait avoir un impact significatif sur le marché du logement.
Pourquoi ces hausses de taux d’intérêt en 2022 sont-elles importantes ?
Idéalement, la Fed reculerait lentement de ces stimuli économiques, d’abord en diminuant progressivement les achats d’actifs jusqu’à ce qu’ils atteignent zéro, puis en augmentant progressivement les taux d’intérêt de 0,25 % à la fois. C’est ce qu’ils ont fait après la Grande Récession avec beaucoup de succès.
C’est également une décision surprenante car, jusqu’à récemment, la Fed a signalé qu’elle mettrait fin aux achats d’actifs à la mi-2022 tout en n’augmentant les taux qu’une seule fois vers la fin de l’année. Mais, la nation a dû faire face à une inflation élevée persistante, qui a atteint 6,8 % en novembre, par l’indice des prix à la consommation— et c’est ce problème qui semble avoir forcé la main de la banque centrale.
Et maintenant, la Fed a l’intention de finaliser les achats d’actifs d’ici mars 2022, les taux d’intérêt étant sur le point de grimper peu de temps après.
Qu’est-ce que cela signifie pour l’économie?
Pour l’économie dans son ensemble, c’est une bonne nouvelle. Le PIB du pays augmente et le chômage revient aux niveaux d’avant la pandémie. Ainsi, il n’y a guère besoin de relancer l’économie. Le plus gros problème de l’économie est maintenant l’inflation, et l’augmentation des taux d’intérêt est le meilleur outil de la Fed pour lutter contre l’inflation, car elle réduit l’offre monétaire.
Espérons que cette action de la Fed entraînera l’inflation à mesure que les perturbations de la chaîne d’approvisionnement seront résolues. À son tour, cela ramènera, espérons-le, le taux d’inflation à un niveau plus proche de l’objectif de 2 % de la Fed. Cela prendra probablement au moins un an, cependant.
Qu’est-ce que cela signifie pour le marché du logement?
Mais même si cette action est bonne pour l’économie dans son ensemble, elle aura probablement des implications importantes pour le marché du logement. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, cela exerce une pression à la baisse sur les prix des logements, car cela rend le coût d’une hypothèque ou de tout autre type de prêt plus cher.
Ceci est illustré dans le tableau ci-dessous. Comme illustré, il existe une corrélation négative entre les taux d’intérêt et les prix des logements. Quand l’un monte, l’autre a tendance à descendre – et vice versa versa.
Mais la bonne nouvelle est que ce n’est pas toujours le cas. Il y a eu de nombreuses fois dans l’histoire des États-Unis où les taux d’intérêt ont augmenté et les prix des logements ont également augmenté en tandem.
Cela s’est produit le plus récemment de 2013 à 2018, lorsqu’il y avait une bonne volatilité des taux d’intérêt. Pourtant, les prix des logements ont augmenté régulièrement avant de s’aplatir en 2018, lorsque les taux d’intérêt ont atteint des sommets après la récession.
C’est pourquoi il est difficile de prédire ce qu’il adviendra du marché du logement à mesure que les taux d’intérêt augmenteront l’année prochaine. Lorsqu’il s’agit de marchés complexes tels que le marché du logement, il n’y a pas d’indicateur ou de facteur unique qui détermine dans quelle direction les prix évolueront et dans quelle mesure ils évolueront. Au contraire, il y a de nombreuses forces en jeu – dont certaines sont bien comprises et je vais les détailler ci-dessous – et d’autres sont inconnues.
A quoi ressemblera le marché immobilier en 2022 ?
À mon avis, les principaux moteurs des prix des logements en 2022 seront les taux d’intérêt, l’abordabilité, la demande, l’offre, les stocks et l’inflation.
Et, comme indiqué précédemment, les plus grandes forces en 2022 pour exercer une pression à la baisse sur le marché du logement seront probablement les taux d’intérêt et l’abordabilité. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, les prêts hypothécaires deviennent plus chers, ce qui nuit à l’abordabilité.
Puisque nous savons maintenant que la Fed augmentera les taux d’intérêt en 2022, les taux hypothécaires sont extrêmement susceptibles d’augmenter également, à moins que les rendements obligataires ne restent aussi bas qu’ils le sont, ce qui semble peu probable. À mesure que les taux hypothécaires augmenteront, les emprunteurs ne pourront plus se permettre de contracter des prêts comme ils le font actuellement, et les prix des logements subiront en conséquence une pression à la baisse.
L’abordabilité des maisons diminue également depuis des mois, alors que les taux d’intérêt augmentent lentement et que les prix des maisons continuent d’atteindre de nouveaux sommets. Cependant, avec une croissance des salaires aussi élevée qu’aux États-Unis, une partie de la baisse de l’abordabilité des maisons pourrait être compensée par ces nouvelles hausses de taux d’intérêt.
De l’autre côté de l’équation, il existe des forces qui exerceront probablement une pression à la hausse sur les prix des logements. À mon avis, ce sont l’offre, la demande, les stocks et l’inflation.
L’offre de logements aux États-Unis est gravement mise à rude épreuve et l’a été tout au long de la pandémie. On estime que les États-Unis manquent d’environ 5 millions de dollars en ce qui concerne le stock de logements nécessaire. Ce n’est pas le genre de problème qui peut changer du jour au lendemain. Il faudra probablement une décennie ou plus pour que cette dynamique change, et l’offre limitée contribue fortement à la hausse des prix que nous observons.
La demande est également forte dans presque toutes les mesures. D’abord et avant tout, le nombre total de ventes de maisons est très sain, selon Rougefin. Et, malgré les prix très élevés des maisons, les gens achètent toujours.
Les informations de la Mortgage Bankers Association, qui mène une enquête auprès des prêteurs qui suit les données des demandes d’achat, corroborent cette tendance d’achat.
« La demande de logements reste forte alors que l’année se termine dans un contexte de stocks serrés et de forte croissance des prix des maisons », Joel Kan, vice-président associé des prévisions économiques et industrielles du MBA, mentionné.
Néanmoins, cette demande pourrait diminuer à mesure que l’abordabilité diminue, et c’est l’une des variables que je suis le plus intéressé à surveiller au cours de la prochaine année.
Les stocks, quant à eux, restent proches de leurs plus bas historiques.
Lorsque les stocks sont aussi bas, cela indique que le marché est très concurrentiel, ce qui a tendance à entraîner des prix plus élevés.
Personnellement, je ne vois pas une surabondance d’inventaire en ligne de si tôt. Et pour ceux qui pensent qu’un boom des saisies va se produire, ce n’est pas le cas. Les données montrent que l’abstention est faible, et il est extrêmement peu probable que nous assistions à une crise de verrouillage sous quelque forme que ce soit.
Enfin, il y a l’inflation. À mesure que les prix des biens et des services augmentent dans l’ensemble de l’économie, tout comme ils le sont actuellement, les prix des actifs ont également tendance à augmenter. Le logement est susceptible d’être inclus dans cette équation.
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Réflexions finales sur l’annonce de la Fed
Alors, compte tenu du contexte de toutes ces variables, qu’adviendra-t-il du marché en 2022 ? Eh bien, c’est à chacun de nous de déterminer par nous-mêmes comment peser ces différents facteurs.
Mais si vous voulez mon avis personnel, le voici. Les nouvelles de la Fed ne changent pas mon hypothèse principale selon laquelle le marché immobilier se refroidira de manière significative en 2022 et reviendra à des niveaux d’appréciation normaux. Je pense cependant que le marché se refroidira plus rapidement et de manière plus significative que ce à quoi je m’attendais avant cette annonce.
Avant l’annonce d’hier, je m’attendais à ce que le premier semestre 2022 connaisse une forte croissance, l’appréciation s’estompant ensuite tout au long de l’année. Après l’annonce, je pense que l’appréciation des prix pourrait se situer dans la moyenne des chiffres pour toute l’année. Si je devais chiffrer, je pense qu’en décembre 2022, le prix médian d’une maison aux États-Unis sera entre 3 et 5 % plus élevé qu’en décembre 2021.
Qu’en penses-tu? Comment pesez-vous ces variables et où voyez-vous le marché immobilier se diriger en 2022 ?