Dans le monde de l’immobilier, la «méthode BRRRR» fait référence au processus d’achat, de réhabilitation, de location, de refinancement et de répétition (d’où l’acronyme!). Dans cette stratégie d’investissement, un investisseur immobilier achètera puis retournera une propriété en difficulté, percevra les revenus locatifs en la louant à un locataire, puis encaissera le refinancement de l’immeuble de placement pour continuer à acheter des immeubles locatifs supplémentaires à des fins d’investissement.
Une différence clé entre les stratégies d’investissement immobilier traditionnelles et la méthode BRRRR – et la raison de nombreux risques BRRRR – est l’accent mis sur le retournement des propriétés en difficulté avant de les refinancer pour financer des achats immobiliers supplémentaires.
En tant qu’investisseur immobilier effectuant l’étape de refinancement par encaissement dans la méthode BRRRR, vous convertissez essentiellement vos capitaux propres en dollars. Lorsque vous contractez des hypothèques plus importantes sur vos immeubles locatifs, vous empruntez plus d’argent que ce que vous devez sur ces investissements, ce qui vous donne accès à votre capital. Les fonds restants peuvent être utilisés pour d’autres achats tels que (mais sans s’y limiter) des propriétés locatives supplémentaires.
Bien qu’il s’agisse d’une excellente méthode d’investissement pour la bonne personne, il existe des risques associés à ce type de stratégie d’investissement immobilier.
Discutons des risques BRRRR dont vous devez être conscient avant d’essayer la méthode BRRRR d’investissements immobiliers.
1. Période de rénovation
Si vous avez déjà embauché une personne pratique ou un entrepreneur pour une réparation ou une amélioration plus importante de votre propre maison ou d’un immeuble de placement, à un moment donné, vous avez probablement constaté que le travail prenait beaucoup plus de temps que prévu.
Cela peut arriver facilement, et ce n’est pas toujours la faute de personne. Parfois, les rénovations immobilières sont mises en attente à cause des tempêtes hivernales, par exemple. Il n’est pas possible de remplacer les toits ou les parements ou de peindre à l’extérieur lorsque la neige tourbillonne ou que la glace se forme.
2. Coût de rénovation
L’une des choses les plus frustrantes qui puisse arriver à tout investisseur qui possède un bien immobilier est une dépense majeure inattendue qui gâche ses coûts de réhabilitation prévus.
Des dépenses importantes peuvent faire la différence entre un investissement immobilier rentable et un investissement non rentable. Même en tant qu’investisseur achetant un bien locatif prêt à louer, ce qui signifie qu’aucune réparation n’est supposée être nécessaire, vous devez toujours engager un inspecteur immobilier indépendant pour confirmer en profondeur l’état de la propriété afin que vous puissiez être au courant de tout coût de réparation majeur imminent. .
Tout ce qui était inconnu avant l’achat d’une propriété peut apparaître plus tard comme un coût de réparation majeur ou inattendu.
3. Gestion de la réadaptation
Un inconvénient d’un BRRRR est que vous devez gérer une cure de désintoxication. Vous entendez dire que les entrepreneurs sont les personnes avec lesquelles il est le plus difficile de travailler dans ce secteur. Les trouver est également difficile, et les bons sont comme l’or.
En tant que nouvel investisseur, qu’est-ce qui vous fait penser que vous trouverez un excellent entrepreneur ?
Si vous étiez un entrepreneur, qui préféreriez-vous travailler avec un investisseur chevronné qui sait exactement ce qu’il fait ou un nouvel investisseur qui posera beaucoup de questions et fera une ou deux transactions cette année ?
Il n’est pas impossible, en tant que débutant, de trouver un bon entrepreneur, mais c’est peu probable. De plus, vous devrez gérer l’ensemble de ce processus, ce qui représente beaucoup de travail.
4. Évaluation
Un facteur dans un BRRRR ou flip, sinon le facteur principal, est ce que la propriété vaudra après que vous y ayez mis le travail : l’évaluation.
Améliorer la propriété pour augmenter l’appréciation est tout l’intérêt de travailler. Donc, revenons aux chiffres. Si votre propriété n’évalue pas ce que vous attendez, vous pourriez avoir beaucoup de mal à gérer votre marge bénéficiaire. Vous pouvez probablement gérer cela plus facilement dans une stratégie BRRRR, tant que la propriété dispose d’un flux de trésorerie en location.
Cela suppose que vous n’avez pas fait de financement « créatif » et/ou que vous n’avez pas fait de promesses de rendement aux investisseurs.
5. Temps de location
Vous ne pourrez évidemment pas louer la propriété tant que cette réhabilitation ne sera pas terminée. Pour les propriétés BRRRR, si vous prévoyez de la louer puis de la refinancer, un retard de réhabilitation de quelque nature que ce soit prolongera le temps avant que vous puissiez placer des locataires.
Ce moment est important car le refinancement dépend de la présence de locataires (dans la plupart des cas), et vous ne commencerez pas à avoir des flux de trésorerie tant que vous n’aurez pas de locataires vivant dans la propriété. Cela signifie que plus la réhabilitation est retardée, plus longtemps avant que vous ne commenciez à récupérer votre argent du projet.
Si vous avez les moyens financiers de gérer un retard, le délai de location n’est pas aussi critique. Mais il faut en tenir compte pour une propriété BRRRR. Le temps étant un facteur crucial, gardez à l’esprit qu’il en va de même pour le prix auquel vous pourrez louer la propriété.
6. Montant de la location
Oui, le montant de la location compte. Si vous êtes BRRRRing, votre analyse initiale des chiffres doit inclure le montant du loyer prévu que vous vous attendez à recevoir une fois que les locataires sont en place.
Cela est important car vous saurez si la propriété aura ou non un flux de trésorerie positif. Si vous ne pouvez pas vous attendre à des flux de trésorerie, reconsidérez votre stratégie.
Le but d’un BRRRR est de refinancer la propriété après qu’elle ait été réparée. Mais si vous n’avez pas de trésorerie après avoir eu des locataires, vous pouvez le retourner plutôt que de le conserver. Vos décisions dépendront de la raison pour laquelle vous faites un BRRRR, mais l’idée est de louer la propriété plutôt que de la vendre comme un retournement. Le flux de trésorerie est une grande partie de cette équation.
Découvrez votre stratégie d’investissement
Tout le monde sait que l’investissement immobilier peut être un moyen puissant de créer de la richesse et d’atteindre une véritable liberté financière, mais comme le parcours de chaque personne est différent, il peut être difficile de connaître les premières étapes à suivre.
7. Il est temps de refinancer
Si vous demandez à un prêteur à quelle vitesse vous pouvez refinancer après avoir obtenu un locataire, la réponse sera probablement de six mois.
Avec cette période d’assaisonnement de six mois, votre argent est maintenant immobilisé pendant – vous l’avez deviné – au moins six mois. En fait, cela va probablement être plus long que cela parce que c’est six mois après le locataire emménage. Lorsque vous incluez le temps pour la réhabilitation, nous parlons maintenant de neuf à douze mois avant que vous puissiez passer à la propriété suivante.
Par exemple, disons que vous avez 100 000 € à investir dans une transaction BRRRR. Vous ne pourrez pas réinvestir cet argent avant au moins six à douze mois. Le montant maximum de propriétés que vous pourriez obtenir en un an est de deux en raison de cette période de maturation de six mois.
Cependant, avec un investissement immobilier locatif traditionnel, si vous disposez des mêmes 100 000 €, vous pouvez acheter cinq propriétés de 100 000 € avec une mise de fonds de 20 %.
Quel portefeuille aura plus de cash-flow ? Un avec cinq propriétés ou un avec deux ?
8. Limites au montant du refinancement
Ce qui rend un accord d’investissement BRRRR si puissant, c’est la possibilité de retirer votre argent et de le réinvestir. Dans un monde parfait, vous pourrez le faire sur chaque transaction BRRRR.
Malheureusement, nous ne vivons pas dans un monde parfait.
Tirer tout votre argent sur un BRRRR est un coup de circuit. Vous ne pouvez pas raisonnablement vous attendre à ce que chaque transaction que vous faites soit un coup de circuit.
Dans la plupart des cas, après cette période d’acclimatation de six mois, vous laisserez probablement entre 5 000 € et 10 000 € dans l’accord en raison du montant que les prêteurs vous permettront de refinancer.
Pas mal, mais il faut encore attendre six mois pour le refinancement.
Avec les propriétés locatives traditionnelles, vous devez économiser jusqu’à 20% à 25% d’acompte. Cela peut être plus difficile selon le marché (par exemple, un acompte élevé est nécessaire) ou le montant de capital liquide dont vous disposez (faible taux d’épargne).
S’il existe des moyens de dépenser moins d’argent et d’en gagner plus, faites-le, puis investissez cette différence dans des propriétés locatives traditionnelles.
Qui ne devrait pas utiliser la stratégie BRRRR ?
Vous cherchez à atteindre l’indépendance financière le plus rapidement possible grâce à des immeubles locatifs en trésorerie ? Si tel est le cas, BRRRR n’est pas la meilleure option d’investissement immobilier pour vous.
Savez-vous quelle est la meilleure stratégie ?
Croyez-le ou non, ce n’est pas du piratage domestique (bien que le piratage domestique soit un sous-ensemble de cette catégorie).
Si vous avez deviné « un bon investissement immobilier locatif à l’ancienne », c’est exact. Trouvez une propriété que vous pouvez acheter avec une mise de fonds de 5 à 25 % et dans laquelle vous pouvez immédiatement placer un locataire pour commencer à générer un revenu passif.
Vous feriez peut-être mieux de consacrer votre temps, vos efforts, votre énergie et vos finances à l’investissement immobilier locatif traditionnel. De plus, plus vous pouvez investir dans des locations, mieux c’est.
Systématisez vos investissements avec BRRRR
Grâce à la méthode BRRRR, vous achèterez des maisons rapidement, ajouterez de la valeur grâce à la réhabilitation, créerez des flux de trésorerie en louant, refinancerez dans une meilleure situation financière, puis recommencerez le tout. Au fil du temps, vous vous constituerez un portefeuille immobilier qui fera l’envie de vos collègues investisseurs.
Qui devrait utiliser la méthode BRRRR ?
La stratégie BRRRR est faite pour vous si vous recherchez des offres avec un prêt d’argent dur ou de l’argent privé et que vous cherchez à refinancer après la période d’assaisonnement pour une dette moins chère.
Gardez à l’esprit que vous devez investir du temps pour réhabiliter une maison, examiner les candidats locataires et permettre l’assaisonnement avant de passer à l’étape de refinancement de l’encaissement.
Si vous pouvez vous permettre d’être patient dans vos opportunités d’investissement, essayez la méthode BRRRR.
Évaluation des risques BRRRR et des solutions alternatives
Si vous avez déterminé que les risques BRRRR l’emportent sur les récompenses pour vous, examinez certaines stratégies d’investissement alternatives.
Par exemple, vous pourriez envisager le financement participatif. Les investisseurs immobiliers utilisent cette méthode pour mettre en commun leur argent, ce qui leur permet d’investir individuellement moins d’argent, d’efforts et de travail tout en récoltant et en profitant des avantages.
Une autre stratégie, dont nous avons parlé plus haut, consiste simplement à acheter un prêt-à-vivre et à percevoir des revenus locatifs traditionnels.
Une propriété locative traditionnelle clé en main peut ne nécessiter que quelques améliorations mineures. Vous pouvez faire appel à un bricoleur pour effectuer des réparations mineures en une seule journée.
Une fois les réparations terminées, vous remettez l’unité à un gestionnaire immobilier qui aide à trouver des locataires pour occuper la location. Cela démarre le processus de trésorerie pratiquement dès le premier jour.
Ne vous inquiétez pas si les risques BRRRR ne vous concernent pas. Il existe de nombreuses autres options d’investissement immobilier.